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Infos von Haus und Grund Hochrhein
Aktionstag zum Wohnungsgipfel
Haus & Grund Hochrhein hat mit Erfolg am bundesweiten Aktionstag für die Rechte der Immobilieneigentümer und Vermieter am 23. Februar 2021 teilgenommen.
Aufgerufen zum Aktionstag hatte der Zentralverband in Berlin anlässlich des Wohnungsgipfels. In ganz Deutschland hat der Verband mit Plakaten, Interviews und Berichten auf die einschnürenden und marktfeindlichen Gesetze und Verordnungen hingewiesen, mit denen die Regierung schon seit Jahrzehnten die privaten Immobilieneigentümer gängelt. Diese Gesetze führen nicht dazu, dass mehr Wohnraum dort geschaffen würde, wo es nötig ist, sondern verdrängen im Gegenteil die privaten Vermieter mehr und mehr. Die aber sind mit Abstand die beliebtesten Vermieter, weit vor den großen Immobilienunternehmen, den Genossenschaften und dem Staat. Die privaten Vermieter sind es, die für ein faires Mietverhältnis sorgen, die Mängelrügen Ihres Kunden, des Mieters, unverzüglich nachgehen und ihn nicht hängen lassen, wie dies häufig von den institutionellen Vermietern berichtet wird.
Die planmäßige Verdrängung dieser Vielfalt an Angeboten wird die Mieter teuer zu stehen kommen, wenn sie sich nur noch monopolistischen Anbietern gegenüber sehen – ganz zu schweigen vom Staat, der als Vermieter wohl die Zusage auch noch von der korrekten politischen Gesinnung des Bewerbers abhängig macht. So richtet sich der angebliche Schutz in aller Konsequenz gegen die Geschützten, die Beispiele aus der nicht zur fernen Vergangenheit sind Vielen noch vor Augen. Die Sehnsucht nach diesem „Zurück“ ist unverständlich.
Der Südkurier Konstanz hat die Initiative aufgegriffen und ein langes Interview mit dem Vorsitzenden von Haus & Grund Hochrhein ein, Anton Bernhard Hilbert, geführt. Jetzt wird es darauf ankommen, dass der Verband auf allen Ebenen die Aufklärungsinitiativen und Aktionen fortsetzt, die am 23. Februar 2021 begonnen worden sind – gerade unter verschärften politischen Bedingungen.
Informationen rund um die Immobilie
Superwahljahr in Deutschland
Wer regiert Baden-Württemberg und Deutschland?
Deutschland ist in einem Superwahljahr. Landesparlamente in sechs Bundesländern werden gewählt, darunter am 14. März bei uns in Baden-Württemberg. Höhepunkt ist die Bundestagswahl am 26. September.Die organisierten privaten Immobilieneigentümer haben allen Grund, ihr Gewicht in die Entscheidungen einzubringen. Sie wünschen sich Politiker, die ihre unersetzbaren Leistungen bei der guten Wohnraumversorgung in Deutschland anerkennen. Kein anderes Modell kann sie ersetzen.
Das begeistert aufgenommene genossenschaftliche Modell nach Wiener Vorbild hat sich gründlich entzaubert. Es bietet einer winzigen Bevölkerungsschicht ohne jeden Verdienst erbliche Billigstmieten auf Kosten aller anderen Mieter, vor allem der Wohnungssuchenden.
Die Wohnraumversorgung ist keine Monopolangelegenheit des Staates. Dort wäre sie in sehr schlechten Händen. Der Staat war noch nie ein guter Kaufmann – und noch weniger war er jemals ein aufmerksamer, kundenorientierter Vermieter. Manche erinnern sich noch an die sozialistischen Verhältnisse.
Auch die großen Wohnungsunternehmen bieten bei weitem nicht die Vorteile der privaten Kleinvermieter – Nähe, Zuverlässigkeit, Individualität und Qualität. Die privaten Kleinvermieter schneiden bei Mieterbefragungen mit Abstand am besten ab. Sie stellen weit über die Hälfte des vermieteten Wohnraums und geben ihren Mietern ein hochwertiges Zuhause.
Deutschland braucht eine Politik der Wertschätzung für die Leistungen der privaten Immobilien-eigentümer, eine Lockerung erstickender Vorschriften, eine Senkung ungerechter Lasten und den Abbau überhoher Hürden des Eigentumserwerbs. Deutschland braucht mehr private Eigentümer.
Deutschland braucht Politiker, die sich für diese Ziele einsetzen, für die Eigenverantwortung, für die Leistungsbereitschaft, für die Freiheit des Einzelnen. Solche Politiker werden die Haus- und Wohnungseigentümer gerne wählen und bestärken – in Baden-Württemberg und in Deutschland. Denn wenn die Freiheit geht, flieht die Gerechtigkeit hinterher.
Juso zu persönlichen Vermieter-Erschießungen: Hilfreich, aber nic
Bengt R., ein führendes Mitglied der Jusos Berlin, erntet für seine Erschießungs-Fantasien und beleidigenden Ausdrücke auch Beifall von einem Kandidaten für den baden-württembergischen Landtag.
Der 22-Jährige Student, Mitglied im Landesvorstand der Berliner Jusos, hat seine Botschaften, leicht verschlüsselt, auf Twitter verbreitet:
Der 22-Jährige Student, Mitglied im Landesvorstand der Berliner Jusos, hat seine Botschaften, leicht verschlüsselt, auf Twitter verbreitet:
„Junge Liberale erschießen, wann?“ - „Sollte Jeff Bezos eines Tages unerwartet den Folgen einer Sprengstoffverletzung erliegen, käme ich nicht umhin, eine klammheimliche Freude zu verspüren“ und „Ein Vermieterschwein persönlich zu erschießen, kann hilfreich sein, aber muss nicht notwendig Voraussetzung sein“.
Der Mieter soll also nicht persönlich zum Gewehr greifen müssen, auch wenn dies hilfreich wäre. Er darf die Erledigung anderen überlassen. Ob der Funktionär ein Partei-Erschießungskommando „RotFront“ gründen will, lässt er offen.
Man sollte glauben, dass Sprache und Inhalt dieser Botschaften alle abschrecken. Weit gefehlt. Daniel Al-Kayal, ein Landtagskandidat der SPD aus Heidelberg, solidarisiert sich mit seinem Berliner Kollegen: „Wenn wir dann mal #SpringerEnteignen, dann gibt’s eine Soliwohnung für @bengt_r im obersten Stockwerk des Springer-Hochhauses. #SolidaritaetMitBengt“.
Auch die Jugendorganisation der Partei Die Linke, solid, ist auf der Seite des Jusos: „Weil sich Linke nie von Rechten vor sich hertreiben lassen dürfen: #solidarittmitbengt“. Die Linke ist bekanntlich die Partei, die sich auf einem workshop mit der Frage befasste, was zu tun wäre, wenn alle Millionäre erschossen worden seien.
Es handelt sich um mehr als um eine verzeihliche Jugendsünde, warnt der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein, Anton Bernhard Hilbert. Die Vorzeichen dürfen nicht übersehen werden. Eine parteiübergreifende Allianz der Systemveränderer formiert sich. Es besteht die große Gefahr, dass einem extrem eigentumsfeindlichen Klima der Weg gebahnt wird in eine sozialistische Zukunft ohne Wohlstand und ohne Freiheit. Vorwärts in die Vergangenheit, lautet deren Devise.
Rückkehr der kleinen Pilze
Hochsaison für Schimmelpilze in der kalten Jahreszeit
Eigentlich sind ihre Sporen immer und überall da und befinden sich wie Staubteilchen in der Luft – weshalb gerade Schimmelpilze auch als „Aeroplankton“ oder „Bio-Aerosol“ bezeichnet werden. In der kalten Jahreszeit haben Aspergillus & Co. Hochsaison. Wo falsch gelüftet und geheizt wird, bildet sich Kondensat an den Wänden - wichtigste Grundlage für den Schimmelpilz, einen der ungeliebtesten Gäste in vermieteten und der eigenen Wohnung.Schimmelpilzbefall ist immer unerfreulich, kann gesundheitliche Gefahren verursachen und teure Sanierungsmaßnahmen auslösen. Erbitterte Streitigkeiten vor Gericht mit hohen Sachverständigenkosten und gegenseitigen Schuldzuweisungen sind die typischen Folgen, wenn die Mietwohnung von Schimmel befallen wird. Selten ist der Satz „Vorbeugen ist besser denn heilen“ so angebracht wie hier. Die energiesparende hermetische Bauweise verhindert jeden Luftaustausch und kann die Problematik verschärfen.
Auch wenn der Mensch kein Sensorium für Luftfeuchtigkeit hat, die Schimmelgefahr also nicht „erfühlen“ kann, gibt es wirksames Vorbeuge-Instrument: Das ultra-einfache Wohnklima-Messgerät. Es zeigt die beiden wichtigen Vorbeugewerte an, nämlich Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit. Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, bezeichnet es als einen hocheffektiven Streitverhinderer. Besser als jeder erhobene Zeigefinger, besser als jedes Merkblatt weist das Wohnklima-Messgerät permanent auf gefährliche Temperatur- und Luftfeuchtigkeitswerte hin. Als ideales Geschenk an den Mieter zum Einzug oder „einfach so“ nützt es in aller Regel auch dem Vermieter und wird dadurch zum „Wohlfühlgerät“.
Haus & Grund Hochrhein bietet seinen Mitgliedern das segensreiche Gerät günstig zum Kauf an. Gerade in Corona-Zeiten ist es wichtig, jede zusätzliche Belastung zu vermeiden.
Haus & Grund will Eichfristen-Wahnsinn beenden – Erster Erfolg
Künftig eine einheitliche Eichfrist für Warm- und Kaltwasserzähler
Kein wirtschaftlich vernünftiger Hauseigentümer oder Verwalter wirft ein wertvolles Gerät weg, das noch einwandfrei funktioniert – und doch geschieht das mehrtausendfach jährlich in Deutschland.Nach der Mess- und Eichverordnung müssen Warmwasserzähler alle fünf Jahre neu geeicht werden, Kaltwasserzähler alle sechs Jahre. Statt zu eichen wird ausgetauscht. Das ist billiger. Ist der Installateur gerade wegen der Warmwasserzähler im Haus, tauscht er den Kaltwasserzähler gleich mit aus. Auch das ist billiger, als ihn mehrfach ins Haus zu bestellen.
Dank des Einsatzes von Haus & Grund Deutschland ist es gelungen, die unsinnigen Fristunterschiede zu beseitigen. Künftig gilt für Warm- und Kaltwasserzähler eine einheitliche Eichfrist von sechs Jahren. Das ist ein erster Erfolg, der sich schon auszahlt. Aber der Kampf muss weiter gehen.
Der Tauschzyklus in Deutschland ist weltweit der kürzeste. In den Vereinigten Staaten von Amerika und in Kanada beträgt die Eichfrist 17 Jahre, in Frankreich 18 Jahre und in Spanien 23 Jahre. Die in all diesen Ländern verwendeten Zähler sind technisch identisch mit unseren Geräten, die jedenfalls nicht schlechter sind.
Jährlich werden in Deutschland mehr als acht Millionen voll funktionierende Wasserzähler ausgetauscht. Das ist eine unsinnige Vernichtung von Vermögen. Die Kosten dafür sind gewaltig. Sie belaufen sich auf knapp eine Milliarde Euro, die jedes Jahr anfallen. Auch die Umwelt wird unnötig geschädigt.
Die Kosten für den Austausch von rund 120 Euro pro Turnus und Gerät stehen in keinem Verhältnis zu den Kosten für theoretisch denkbare Fehlmessungen. Das zeigt eine Kontrollrechnung: Würde ein Zähler von Beginn an einen um zehn Prozent höheren Verbrauch anzeigen, wären die Kosten für einen Zählerwechsel noch immer höher als die Kosten des angeblichen Mehrverbrauchs an Wasser. Dabei ist es nahezu ausgeschlossen, dass Geräte mit derartigen Fehlmessungen verbaut werden, schon gar nicht massenhaft. Dazu sind die Kontrollen zu streng. Eine Verlängerung der Fristen auf das weltweit übliche Niveau spart jährlich (!) einen Betrag von rund 500 Millionen Euro.
Endgültig zum „Wasserzähler-Wahnsinn“ werden die angeordneten Fristen dadurch, dass sie nicht nur für den Hauptwasserzähler gelten, sondern auch für die nachgeordneten Sub- oder Unterzähler, die nur der internen Verteilung dienen. Abrechnungen, die auf ungeeichten Zählern beruhen, sind grundsätzlich unwirksam. Der Vermieter bleibt auf den Kosten sitzen. Nicht genug damit: Er begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die er mit einem empfindlichen Bußgeld bestraft wird, obwohl niemand geschädigt worden ist.
Aus dieser Lage gibt es nur eine Schlussfolgerung: Die Eichfristen müssen deutlich verlängert werden. Das ist ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft, so der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein, Anton Bernhard Hilbert. Die Einsparungen kommen allen Bürgern zugute. Die Kostentreiberei des Staates muss aufhören. Dafür muss sich die Haus & Grund-Organisation mit aller Kraft weiter einsetzen.
Verkehrssicherungspflicht im Winter – nicht nur auf dem Boden
Verkehrssicherungspflicht im Winter – nicht nur auf dem Boden
Gerade im Winter drohen Gefahren vor der eigenen Haustür. Jedem geläufig ist deshalb die Räum- und Streupflicht auf dem Grundstück und dem angrenzenden Gehweg, um Unfälle zu vermeiden.
Weniger ins Blickfeld gerät das Gebäudedach. Aber auch hier drohen Gefahren durch Schneelast, Dachlawinen und Eiszapfen sowohl für Leib und Leben als auch für fremdes Eigentum. Große Eiszapfen am Dach müssen kontrolliert entfernt werden, damit kein Personen- oder Sachschaden entsteht. Bei schwer zugänglichen Stellen hilft es, die Feuerwehr einzuschalten.
Bei größeren Mengen von Schnee kommt die Dachlast an ihre Grenzen, der Einsturz des Daches kann drohen, wie der Einsturz des Daches der Eissporthalle in Bad Reichenhall gezeigt hat. Größere Mengen von Schnee müssen deshalb kontrolliert vom Dach entfernt werden. Hier sind besondere Sicherheitsmaßnahmen auch für die tätigen Personen erforderlich.
Unabdingbar ist es deshalb nicht nur, den Verkehrssicherungspflichten nachzukommen, sondern sich vor Schadensersatzgefahren zu versichern. Im selbst bewohnten Eigenheim tritt die private Haftpflichtversicherung ein. Bei vermieteten Immobilien muss eine spezielle Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden.
Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein können alle Fragen zum richtigen Versicherungsschutz klären lassen durch die Vereinsgeschäftsstelle (Telefon 07751/7676) oder die Service-GmbH (Telefon 07751/870954) oder, direkt, bei der GET Service GmbH in Hamburg unter www.get-service.de, per Malanfrage bei info@getservice.de oder telefonisch (040/303908-0). Vermieter können die Versicherungsprämien als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen.
Rückblick zum Jahresende 2020 - Wie war das Jahr?
Rückblick zum Jahresende 2020 – wie war das Jahr?
Es ist wieder kein schöner Blick zurück auf das ablaufende Jahr für den Chef von Haus & Grund Hochrhein e. V., Anton Bernhard Hilbert. Die gesellschaftlich-politische Entwicklung beunruhigt die privaten Immobilieneigentümer. Besonders die privaten Vermieter verlieren ständig ihre Rechte, trotz ihrer vorbildlichen Leistungen für die Selbstversorgung und das Angebot an Wohnraum für Nichteigentümer.
Hilbert zeigt das an einem Beispiel aus dem Mietpreisrecht:
- 1971 wird die Änderungskündigung verboten.
- 1982 wird die Kappungsgrenze von zwanzig Prozent eingeführt.
- Seit 2001 gilt zwingend der Mietspiegel.
- 2013 wird die Kappungsgrenze regional auf 15 Prozent herabgesetzt.
- 2015 wird die Mietpreisbremse eingeführt, 2019 und 2020 wird sie „nachgeschärft“.
- 2020 installiert Berlin der Mietendeckel, auch als Modell für ganz Deutschland.
Keine dieser Maßnahmen hat die Wohnsituation der bedürftigen Mieter verbessert, analysiert Hilbert. Aber statt umzusteuern werden begangene Fehler noch „verschärft“. Alle Privateigentümer leiden unter Bürokratie, unwirtschaftlichem Sanierungszwang, steigenden Energiekosten und Enteignungsplänen, die sich immer mehr verbreiten.
Haus & Grund setzt sich für die berechtigten Interessen der privaten Eigentümer ein - oft als einziger nennenswerter Vertreter gegen staatliche Bevormundung. Sein Einsatz ermöglicht oft (nur) die Verhinderung von noch Schlimmerem.
Aktuelle Mieten
Mietkatasterblätter
Haus & Grund Hochrhein dankt allen Mitgliedern, die im vergangenen Jahr bei ihrem Eintritt in den Verein oder beim Kauf eines Mietvertrages die beigefügten Mietkatasterblätter ausgefüllt wieder zurückgegeben haben.Eine aussagekräftige Datengrundlage hilft allen Mitgliedern als Orientierung bei der Neuvermietung. Noch wichtiger sind die Informationen für die Anpassung der Miethöhe bei bestehenden Mietverhältnissen. Das Gesetz schreibt die Benennung von drei Vergleichsmieten vor. Häufig scheitern notwendige Anpassungen während des Mietverhältnisses an fehlenden Vergleichswohnungen. Selbstverständlich werden keine persönlichen Daten erfasst. Für die Mietpreissammlung genügen die Daten der Wohnung. Die Benennung von Mietern und Vermietern ist nicht erforderlich und deshalb auch nicht vorgesehen. Die Geschäftsstelle achtet auf die Aktualität der Informationen. Mieten, die älter als sechs Jahre sind, dürfen derzeit als Vergleichsmiete nicht verwendet werden. Für die ausgeschiedenen Altmieten ist ein aktueller Ersatz erforderlich.
Auf Wunsch führt die Haus & Grund Service GmbH das komplette Mietanpassungsverfahren durch – rechtssicher, bequem und kostengünstig. Gerne berät Haus & Grund Service GmbH auch bei Neuvermietungen über die aktuelle Mietpreislage. Für einige Orte im Vereinsgebiet ist die Datengrundlage zu „dünn“, um drei Vergleichswohnungen benennen zu können. Dort sind rechtskonforme Mieterhöhungen bis fast zur Unmöglichkeit erschwert. Mitglieder, die Mietenkatasterblätter zurückgeben mit Mieten, die verwendet werden können, erhalten ein Mietvertragsformular gratis oder 10 % Rabatt auf das Erhöhungsverfahren.
Um allen Mitgliedern die Teilnahme zu erleichtern, ist in der Geschäftsstelle das ausgefüllte Muster eines Mietkatasterblattes erhältlich. Das entsprechende Muster liegt auch jedem neu erworbenen Mietvertragsformular bei. Denn am aktuellsten sind die Daten aus Neuvermietungen.
Haus & Grund Hochrhein e.V. begrüßt das 2000. Mitglied
Erfolg beim Mitgliederwachstum
In einer kleinen Feierstunde begrüßte der traditionsreiche Verein Haus & Grund Hochrhein e. V. mit Sitz in Waldshut-Tiengen sein zweitausendstes Mitglied, Herrn Hubert Weber aus Dachsberg. Die Leiterin der Geschäftsstelle, Nadine Mutter, überreichte zu diesem besonderen Anlass eine Urkunde und ein Präsent.Vorsitzender Anton Bernhard Hilbert betonte in seiner Ansprache, wie wertvoll die Vereinsmitgliedschaft in einer starken Gemeinschaft für jeden Immobilieneigentümer ist.
Gute Beratung, wirtschaftliche Vorteile und das klare Bekenntnis zum privaten Immobilieneigentum sind handfeste Gründe, sich einer guten Sache als Mitglied anzuschließen.
Hilbert, der gesamte Vorstand und die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle freuen sich über den Erfolg beim Mitgliederwachstum. In den letzten fünf Jahren sind 818 Eigentümer Mitglied bei Haus & Grund Hochrhein e. V. geworden. Dieser positive Trend hält an.
Mitglieder bekommen und erhalten günstigen Versicherungsschutz
Mitglieder bekommen und erhalten günstigen Versicherungsschutz
Die unschlagbar günstige Rechtsschutzversicherung für Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein ist einer der wichtigen Vorteile der Mitgliedschaft. Der gerichtliche Eigentümer- und Vermieterrechtsschutz zu einem Jahresbeitrag von 59 € brutto je vermietete Einheit und von 37,50 € für die selbstgenutzte Einheit ist für Immobilieneigentümer unverzichtbar. Gerade in der aktuellen Coronakrise wird dieser Rechtsschutz für Vermieter noch wichtiger, um ihr gutes Recht zu fordern. Haus & Grund Hochrhein rät allen Mitgliedern, die bestehende Hausratversicherung auf bessere Leistungen und Beitragsreduzierung überprüfen zu lassen. Gern erstellt die GET Service GmbH interessierten Mitgliedern ein Angebot. Die Geschäftsstelle von Haus & Grund Hochrhein gibt dazu gerne Auskunft.
In Not geratene Kunden, die zur Zeit keine Einnahmen verbuchen, sollten unbedingt darauf verzichten, den notwendigen Versicherungsschutz zu kündigen. Sie können eine Stundung erhalten. Hierbei ist die GET Service GmbH ihren Kunden gerne behilflich. Sprechen Sie auch zu diesem Punkt bei Bedarf die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle an.
» Kontaktdaten
Haus und Grund Hochrhein erneut in der Spitzengruppe
Haus und Grund Hochrhein erneut in der Spitzengruppe
Der Geschäftsbericht des Landesverbands war für den Vorstand und die Mitarbeiter eine große Freude. Es steht fest:Im Landesverband Baden liegt Haus & Grund Hochrhein mit seiner Entwicklung wieder in der absoluten Spitzengruppe. Beim absoluten Mitgliederzuwachs liegt der Verein auf Platz 6, beim relativen Wachstum sogar auf Platz 3.
In der Reihenfolge der Größe der insgesamt 46 Vereine liegt Haus & Grund Hochrhein inzwischen auf Platz 11, beim Organisationsgrad auf Platz 5.
Dies ist ein großartiger Erfolg. Allen Mitgliedern, die zu diesem Ergebnis auch durch Empfehlung beigetragen haben, gilt großer Dank.
Neue Mietpreisbremse verschont den Landkreis Waldshut weitgehend
Die neue Mietpreisbremse verschont den Landkreis Waldshut weitgehend
Die neue Mietpreisbremse des Landes Baden-Württemberg ist am 4. Juni 2020 getreten. Im Landkreis Waldshut gilt sie jetzt für die Gemeinden Lauchringen und St. Blasien. Die Stadt Bad Säckingen, die von der früheren unwirksamen Verordnung erfasst war, fällt aus dem Bereich der neuen Verordnung heraus.Die Verordnung bewirkt, dass die Miete bei Abschluss neuer Verträge nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Nach Auffassung der Landesregierung besteht in den 89 Gemeinden und Städten, die von der Verordnung erfasst sind, ein angespannter Wohnungsmarkt.
Haus & Grund Hochrhein lehnt die Regelung entschieden ab. Sie schafft keine einzige neue Wohnung, insbesondere nicht für den besonders bedürftigen Personenkreis. Stattdessen setzen sich jetzt die Vermieter in Lauchringen und St. Blasien einem besonderen Risiko aus, wenn sie neu vermieten. Sie riskieren ein erhebliches Bußgeld und sind Rückzahlungsansprüchen des Mieters ausgesetzt, wenn sie um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete abschließen. Das Risiko wird dadurch deutlich erhöht, dass es weder in Lauchringen noch in St. Blasien eine verbindliche Festlegung der ortsüblichen Miete gibt.
Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, rügt, dass die unnütze Verordnung nicht nur Bürokratie und Kosten verursacht, sondern die vielen kleinen privaten Vermieter, die für eine gute Wohnraumversorgung stehen, verunsichern und pauschal kriminalisieren. „Das steht dem Land der Häuslebauer nicht gut an“, meint Hilbert.
Wohnungseigentümerversammlungen sind wieder Pflicht
Wegen der Corona-Krise durften Wohnungseigentümerversammlungen im ersten Halbjahr 2020 praktisch nicht stattfinden. Das ändert sich jetzt für das zweite Halbjahr.
Nach Auffassung von Haus & Grund Hochrhein e. V., dem Vertreter der privaten Immobilieneigentümer, ist der Verwalter jetzt auch wieder verpflichtet, die jährliche Versammlung für 2019 noch im zweiten Halbjahr 2020, möglichst frühzeitig nach den Sommerferien, durchzuführen. Neben den Routinepunkten wie Abrechnung und Wirtschaftsplan können dann auch wieder Beschlüsse über anstehende Reparaturen gefasst und ggf. die Verwalterwahl durchgeführt werden.
Die terminliche Verschiebung wird manche Verwaltung vor Herausforderungen stellen, so Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein. Allerdings sollten nach Meinung des Wohnungseigentumsrechtsexperten die Verbrauchsablesungen für 2019 schon durchgeführt, die Abrechnungen fertiggestellt sein. Wohnungseigentümer, die die Behandlung spezieller Themen in der Versammlung wünschen, sollten ihre Wünsche jetzt an den Verwalter richten. Sollte der Verwalter nicht bereit sein, die Versammlung einzuberufen, geht das Einberufungsrecht auf den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden über.
Ab August 2020 sind private Versammlungen von bis zu 500 Personen zulässig.
Auch die speziellen Hygieneregelungen entfallen. Zu berücksichtigen bleiben die Maskenpflicht und das Abstandsgebot nach den allgemeinen Vorschriften der Corona-Verordnung. Damit besteht auch die Möglichkeit, Wohnungseigentümerversammlungen wieder durchzuführen. Derartige Versammlungen müssen jährlich stattfinden, falls nichts anderes vereinbart ist.Nach Auffassung von Haus & Grund Hochrhein e. V., dem Vertreter der privaten Immobilieneigentümer, ist der Verwalter jetzt auch wieder verpflichtet, die jährliche Versammlung für 2019 noch im zweiten Halbjahr 2020, möglichst frühzeitig nach den Sommerferien, durchzuführen. Neben den Routinepunkten wie Abrechnung und Wirtschaftsplan können dann auch wieder Beschlüsse über anstehende Reparaturen gefasst und ggf. die Verwalterwahl durchgeführt werden.
Die terminliche Verschiebung wird manche Verwaltung vor Herausforderungen stellen, so Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein. Allerdings sollten nach Meinung des Wohnungseigentumsrechtsexperten die Verbrauchsablesungen für 2019 schon durchgeführt, die Abrechnungen fertiggestellt sein. Wohnungseigentümer, die die Behandlung spezieller Themen in der Versammlung wünschen, sollten ihre Wünsche jetzt an den Verwalter richten. Sollte der Verwalter nicht bereit sein, die Versammlung einzuberufen, geht das Einberufungsrecht auf den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden über.
Das Eigenheim bei Trennung und Scheidung
Das Eigenheim bei Trennung und Scheidung
Tipps und Hinweise von Haus & Grund Hochrhein e. V.
Wenn das gemeinsame Glück endet, stehen Eheleute vor der Frage, was mit dem gemeinsamen Eigenheim geschehen soll. Da gibt es verschiedene Möglichkeiten, weiß der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein e. V. Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Familienrecht, Waldshut-Tiengen.
Beide Eheleute ziehen aus. Das Haus wird verkauft. Vom Erlös werden die Schulden bezahlt, der Gewinn wird hälftig verteilt, der Verlust hälftig getragen.
Will ein Ehegatte, zusammen mit den Kindern, das Haus und die gewohnte Umgebung weiter nutzen, kauft er den Anteil des anderen Ehegatten. Der zutreffende Preis wird durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Die anteiligen Schulden des weichenden Ehegatten übernimmt der erwerbende Ehegatte und zieht sie vom Kaufpreis ab. Dazu sind Verhandlungen mit der finanzierenden Bank über eine Schuldentlassung nötig.
Ist das Haus groß genug, kommt eine Aufteilung in Eigentumswohnungen in Frage. Das ist allerdings ein seltener Fall, so Hilbert.
Kein Ehegatte hat allerdings gegen den anderen Ehegatten einen Anspruch darauf, das Haus am freien Markt zu verkaufen oder den Anteil des anderen zu übernehmen. Diese Möglichkeiten bestehen also nur, wenn sich beide Eheleute über den Privatverkauf einig sind.
Jeder Ehegatte kann beim zuständigen Amtsgericht einen Teilungszwangsversteigerungsantrag stellen. Auf diese Weise wird die Miteigentümerschaft beendet. Das Recht auf Versteigerung der gemeinsamen Immobilie kann deshalb einseitig nicht ausgeschlossen werden. Führt die Versteigerung aber zu Härten, insbesondere für die Kinder, kann Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens an das Versteigerungsgericht gestellt werden. Im Versteigerungstermin kann jeder Ehegatte mitbieten.
Derjenige Ehegatte, der aus dem gemeinsamen Haus auszieht, kann vom verbliebenen Ehegatten die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung verlangen. Sie orientiert sich zunächst an den Kosten, die der verbliebene Ehegatte für eine ihm angemessene Mietwohnung ausgeben würde, später an der (hälftigen) ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte.
Mit der Regelung der Immobilie sind weitere Fragen verknüpft, etwa nach der Höhe des Unterhalts und des Zugewinnausgleichs. Mit fachanwaltlicher Hilfe und wirtschaftlich orientiertem Denken können die Eheleute auch in der Krise eine vernünftige Regelung erzielen.
Vom Eigentümer zum Gesellschafter? Die aktuelle WEG-Reform
Vom Eigentümer zum Gesellschafter? Die aktuelle WEG-Reform
1. Einleitung
Der Gesetzgeber krempelt das bewährte Wohnungseigentumsrecht umfassend um. In der Tendenz werden die gesellschaftsrechtlichen Elemente gestärkt, die eigentumsrechtlichen Komponenten geschwächt.2. Ziele der Reform
Die „Versteinerung“ vieler Gebäude durch Sanierungsstau und Modernisierungsverweigerung gab den Anstoß zur Reform. Bei den Beratungen wurden die Ziele ausgeweitet. Es sollen jetzt, unter anderem, auch Eigentümerversammlungen vereinfacht und die Befugnisse des Verwalters gestärkt werden. Der Gesetzesentwurf der Regierung ist deshalb im Parlament auf Kritik gestoßen. Hier einige der Bereiche, die für Wohnungseigentümer von Bedeutung sind.3. Sanierung und Modernisierung vereinfachen
Die bisherige Regelung in § 22 WEG ist kompliziert und unübersichtlich. Schon das schreckt Verwalter davon ab, Maßnahmen der Modernisierung, der modernisierenden Instandhaltung oder gar der baulichen Veränderung in der Wohnungseigentümerversammlung zu tragen.Nach derzeitiger Rechtslage können bauliche Maßnahmen, die sich nicht auf eine bloße (gegebenenfalls modernisierende) Instandsetzung beschränken, nicht beschlossen werden, wenn auch nur ein Eigentümer widerspricht, der durch die Maßnahme benachteiligt würde.
Künftig sollen bauliche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Gemeint sind damit nicht nur die Installation von Elektroanschlüssen in der Garage oder von Aufzügen im Treppenhaus. Auch Anliegen einzelner Eigentümer, beispielsweise die Verglasung der Terrasse, der Einbau von Wintergärten, der Vergrößerung von Fenstern kann mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss entsprochen werden. Ein Recht des Erwerbers darauf, dass die Wohnungseigentumsanlage in der Form erhalten bleibt, wie im Zeitpunkt des Kaufs, wird es nicht mehr geben.
Ergänzt wird die neue Regelung durch die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer künftig flexibel über die Kostenverteilung solcher Maßnahmen beschließen können. Bisher war umstritten, ob die Kosten für den Einbau neuer Fenster auf die jeweiligen Wohnungseigentümer nach Wohnungen verteilt werden kann oder ob die Gemeinschaft sie insgesamt tragen muss. Künftig werden die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen, dass jeder Eigentümer für eigennützige Maßnahmen selbst zahlen muss.
3. Mehr Handlungsfreiheit für Verwalter
Verwalter sollen künftig in größerer Eigeninitiative entscheiden können. Sie werden in erheblichem Umfang von der Pflicht, sich durch Beschlüsse zu legitimieren, befreit werden. Das ist ein deutlicher Machtzuwachs für den Verwalter zu Lasten der Eigentümer. Konkrete Grenzen der Befugnisse zeigt das neue Gesetz nicht auf. Es spricht von Maßnahmen, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten sei. Wenn das Gesetz so verwirklicht wird, liegt es an der Rechtsprechung, den Bereich auszuloten, in dem eine Beschlussfassung der Eigentümer entbehrlich ist. Jedenfalls geht der neue Begriff erheblich über den bisherigen Begriff der laufenden Verwaltung hinaus, die der Verwalter bisher in eigener Verantwortung regeln kann.Immerhin sieht das Gesetz als Ausgleich dafür vor, dass der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden kann. Ein wichtiger Grund für die Abberufung wird also nicht mehr nötig sein. Ob der Verwalter für die Zeit nach der Abberufung eine Vergütung erhält, richtet sich nach dem Verwaltervertrag. Daher besteht die Notwendigkeit, die Verwalterverträge auf Änderungsbedarf zu prüfen.
5. Vereinfachung von Eigentümerversammlungen
Nach jetziger Regelung ist die Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Diese Grenze soll ersatzlos wegfallen. Eine Eigentümerversammlung wird beschlussfähig sein, wenn auch nur ein einziger Eigentümer zur Versammlung erscheinen, selbst wenn ihm nur ein Tiefgaragenstellplatz gehört.Umlaufbeschlüsse im schriftlichen Verfahren sollen künftig nicht mehr schriftformbedürftig sein. Es genügt die Abstimmung in Textform. D. h., dass auch per E-Mail, per SMS, per WhatsApp oder über die Kommunikationsformen der sozialen Medien Stimmabgaben künftig möglich sein werden. Es gibt sogar Bestrebungen, wonach einem Umlaufbeschluss nicht mehr alle Eigentümer zustimmen müssen, sondern die Beschlussfassung auch in dieser Form mit einfacher Mehrheit erfolgen kann. Das ist ein weiterer Durchstich, um zu Resultaten auch gegen den Minderheitswillen zu kommen.
Der Verwalter muss künftig nicht mehr schriftlich einladen, sondern kann sich ebenfalls der elektronischen Medien bedienen. Eigentümer sollten also auf geladene Handy-Akkus achten. Das Versammlungsprotokoll muss künftig unverzüglich nach der Versammlung erstellt und den Eigentümern übersandt werden. Selbstverständlich genügt auch hier die elektronische Form. <
Die Beschluss-Sammlung wird entfallen – eine große Erleichterung für alle Verwalter.
6. Keine Beschluss Anfechtungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer
Ein großes Ärgernis stellt bisher der Zwang dar, im Falle einer Beschlussanfechtung gegen alle übrigen Wohnungseigentümer klagen zu müssen – selbst gegen diejenigen Wohnungseigentümer, die mit dem Anfechtungskläger gegen den Beschluss gestimmt haben. Das hat für Unfrieden in der Gemeinschaft gesorgt.Der Gesetzentwurf sieht jetzt vor, dass künftig Anfechtungsklagen gegen den Verband gerichtet werden müssen. Das erleichtert die Prozessführung, verursacht jedoch bei Rechtsanwälten, die die Beklagten Wohnungseigentümer vertreten, einen erheblichen Gebührenverlust, weil dann die Mehrvertretungsgebühr entfällt.
7. Fazit
Auch wenn noch viele Einzelfragen des Regierungsentwurfs umstritten sind, wird das neue Gesetz erhebliche Veränderungen für die Wohnungseigentümer bringen. Sie verlieren an Einfluss und sind verstärkt den Entscheidungen der einfachen Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung ausgesetzt. Der Verwalter erhält eine deutlich größere „Beinfreiheit“.Damit nähert sich die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihrem Ausgangspunkt als eine Mehrheit von Immobilieneigentümern immer mehr der Rechtsform einer wirtschaftlich tätigen Gesellschaft an. Ob man dies nun begrüßt oder ablehnt: Die Wohnungseigentümer werden damit leben müssen und sich künftig noch besser um die Wahrung ihrer eigenen Rechte kümmern – vor allem mit fachanwaltlicher Hilfe.
Patientenverfügung
Patientenverfügung für Corona-Erkrankung fit machen
Die Corona-Pandemie reißt Lücken in die aktuellen Patientenverfügungen. Darauf weistVorsorgeAnwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, aus aktuellem Anlass hin.
Bei guten Dokumenten sind vier typische Situationen geregelt, nämlich
- die lebensbedrohliche unheilbare Erkrankung ohne Besserungsaussicht
- das Wachkoma und
- die schwere Demenz
bei einem Zustand der Einwilligungsunfähigkeit, also der „ewigen“ Bewusstlosigkeit.
In sehr guten Verfügungen ist eine Klausel enthalten, wonach ähnliche Situationen ebenso zu
behandeln sind. Gedacht ist dabei aber eigentlich an Schlaganfälle oder Herzinfarkte. Einepandemische Vireninfektion war bisher unbekannt und konnte deshalb bei der Erstellung von
Patientenverfügungen nicht bedacht werden.
schweren Verlauf einer Covid-19-Erkrankung und die drei Behandlungsphasen
(https://link.springer.com/article/10.1007/s00063-020-00674-3) kennen:
2. Eigenständige Maskenbeatmung
3. Maschinelle Beatmung (Intubation)
Rücken optimal belüften zu können. Sie dauert in der Regel zwei bis drei Wochen.
Etwa fünfzig Prozent der Patienten überleben die dritte Phase nicht! Von den anderen fünfzig
Prozent erleiden nach der maschinellen Beatmung ca. neunzig Prozent (also fast alle)
verschiedenartige Schädigungen – zusätzlich zu ihren ohnehin bestehenden Vorerkrankungen.
Da die maschinelle Beatmung jedoch nicht zwingend zum Tod führt, gilt die Patientenverfügung für
solche Fälle nicht bzw. erst, wenn durch weitere Komplikationen, z. B. Lungenentzündung, ohnehin
die finale Phase erreicht wird.
maschinelle Beatmung verhindern will, muss seine Patientenverfügung ergänzen, den
Behandlungsabbruch anordnen und sich palliativ versorgen lassen.
Die Formulierung könnte wie folgt lauten:
Ich verlange nach Bedarf eine Nasen- und Maskenbeatmung. Eine maschinelle Beatmung in Form der
Intubierung oder auf andere Weise lehne ich ab und untersage sie. Stattdessen will ich palliativ
versorgt werden.
Vorname, Name, Geburtsdatum, Anschrift Unterschrift
Unterschrift Arzt als Zeuge
Errichtung und vor jeder Änderung beim Spezialisten kundig zu machen.
Die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung
Fehlerhafte Einladung führt zu fehlerhaften Beschlüssen
Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten durch Beschlüsse, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Fehler schon bei der Einladung können dazu führen, dass alle Beschlüsse, die in der fehlerhaft einberufenen Versammlung gefasst wurden, angreifbar sind.
Wer darf einladen?
Die Versammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Ist ein Verwalter nicht vorhanden oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, darf stattdessen der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder sein Vertreter zu der Versammlung einladen. Ein Wohnungseigentümer ist nur dann Einladung berechtigt, wenn er sich zuvor vom Wohnungseigentumsgericht dazu hat ermächtigen lassen.
Lädt eine Person ein, die vollständig außerhalb der Gemeinschaft steht, sind die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse rechtlich nicht einmal existent. Sie können keine Wirkung entfalten und sind nicht verbindlich.
Inhalt der Einladung
Die Einladung sollte folgenden Inhalt haben:- Vollständiger Name und Anschrift des Adressaten
- Vollständige Angaben zum Absender
- Genaue Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (Ort und Straße)
- Genaue Angaben zum Ort der Versammlung
- Genaues Datum der Versammlung
- Genaue Uhrzeit des Versammlungsbeginns
- Tagesordnung der Versammlung
Inhalt der Tagesordnung
Die Tagesordnung muss alle Sachverhalte enthalten, über die Beschluss zu fassen ist. Darüber entscheidet der Verwalter, gegebenenfalls in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Jeder Wohnungseigentümer kann- rechtzeitig vor der Versammlung - beim Verwalter die Aufnahme von Tagesordnungspunkten beantragen. Die Tagesordnungspunkte müssen stichwortartig genannt werden. Es muss aber klar daraus hervorgehen, dass und worüber abgestimmt wird. Unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ oder „Aussprache“ kann grundsätzlich kein verbindlicher Beschluss gefasst werden.
Adressaten der Einladung
Es müssen grundsätzlich alle stimmberechtigten Personen eingeladen werden. Das sind:- Wohnungseigentümer
- Werdende Wohnungseigentümer in einer werdenden Gemeinschaft
- Insolvenzverwalter
- Zwangsverwalter
- Nachlassverwalter
- Testamentsvollstrecker.
Nießbraucher sind zur Versammlung nicht zu laden. Gegebenenfalls muss der Betreuer eines Wohnungseigentümers geladen werden, wenn er für diesen Aufgabenkreis bestellt worden ist. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung, sind sie alle einzuladen.
Form der Einladung
Üblicherweise erfolgt die Einladung schriftlich. Das Gesetz schreibt Textform vor. Einladungen können daher auch per E-Mail erfolgen.
Frist der Einladung
Die Einladungsfrist beträgt mindestens 2 Wochen. Liegt ein Fall besonderer Dringlichkeit vor, kann die Frist abgekürzt werden. Längere Einladungsfristen sind zulässig.
Geeignetheit von Ort und Zeit
Der Ort der Versammlung muss geeignet sein. In jedem Fall muss er auch für behinderte Wohnungseigentümer erreichbar sein und die Vertraulichkeit der Versammlung gewährleisten. Datum und Zeit sollen es allen Eigentümern ermöglichen, an der Versammlung teilzunehmen. Versammlungen dürfen nicht an Sonnen- und Feiertagen stattfinden, sollten nicht in die Ferien- Arbeitszeit gelegt werden und dürfe nicht auf eine Uhrzeit mitten in der Nacht terminiert werden.Klingelschilder unterfallen dem Datenschutz
Medieninformationen von Haus & Grund Hochrhein e. V.
Namenbeschriftungen an Klingelschildern und an Briefkästen können den Datenschutz von Wohnungseigentümern und Mietern beeinträchtigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die betreffenden Personen nicht damit einverstanden sind, dass ihr Name angebracht wird.Im Oktober 2018 hatte ein von Haus & Grund Deutschland initiierter Beitrag über Klingelschilder und die Europäische Datenschutz-Grundordnung für Furore gesorgt. Jetzt widmet der Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Baden-Württemberg diesem Thema zwei Seiten seines Tätigkeitsberichtes 2018. Er kommt hierbei zu denselben rechtlichen Schlüssen, die auch Haus & Grund Deutschland aus der Datenschutz-Grundver-ordnung abgeleitet hat.
Demnach stellt das Anbringen von Namensschildern am Klingeltableau eine Datenverarbeitung dar. Die Europäische Datenschutz-Grundordnung erfasst nicht nur die automatische oder teilautomatische Verarbeitung personenbezogener Daten, sondern auch die nicht automatisierte Verarbeitung in einer strukturierten Sammlung personenbezogener Daten. Jedenfalls bei größeren Wohneinheiten sind die Namen der Eigentümer oder Mieter zumindest in einer strukturierten Kartei enthalten. Die so gespeicherten Daten werden durch ihre Wiedergabe auf den Klingelschildern allen Passanten und Besuchern des Hauses offengelegt und somit in nicht automatisierter Weise verarbeitet, fallen also in den Schutzbereich der Datenschutz-Grundverordnung.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters oder der Verwaltung, die Namen der jeweiligen Bewohner am Klingelschild anzubringen, besteht in der Regel nicht. Vermieter und Verwaltung wissen auch ohne Klingelschilder, wer in welcher Wohnung lebt. Das Interesse von Brief- und Paketzustellern oder Besuchern, den Namen auf dem Klingelschild zu finden, übersteigt bei der Interessenabwägung nicht das Anliegen des Bewohners, seine Privatsphäre zu schützen. Ob die Zustellung von Paketen oder Übergabe-Einschreiben möglich ist, ist in erster Linie Sache des Bewohners. Der Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit weist darauf hin, dass es in mehreren europäischen Ländern üblich ist, Klingelschilder nur mit Wohnungsnummern zu versehen.
Bisher durfte der Vermieter davon ausgehen, dass das Anbringen des Namens auf dem Klingelschild den Interessen des Mieters entspricht. Entsprechende Klingelschilder aus dieser Zeit müssen also nicht entfernt werden. Der Bewohner kann in diesem Fall jederzeit die Entfernung seines Namens vom Klingelschild verlangen.
In Neufällen, also ab Inkrafttreten der Europäischen Datenschutz-Grundverordnung seit dem 25.05.2018, müssen Vermieter und Hausverwalter die Interessenlage im Einzelfall prüfen.
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, empfiehlt den Vermietern, neue Mieter vorab zu fragen, ob sie ein namentliches Klingelschild oder lediglich eine Wohnungsnummer an der Klingelanlage wollen. Nur dann sind sie auf der sicheren Seite. Auch in diesem Fall kann der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen die Entfernung seines Namens verlangen.
Schönheitsreparaturen aktuell
Keine Klausel ist in Mietverträgen so umstritten wie die Regelung der Schönheitsreparaturen. Seit 2004 hat der Bundesgerichtshof viele Klauseln verworfen, die jahrzehntelang anerkannt gewesen waren. Nach wie vor können aber die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Darauf weist Haus & Grund Hochrhein e. V. hin.
1. Was sind Schönheitsreparaturen
Unter den Schönheitsreparaturen versteht man die Renovierungsarbeiten, die in der Wohnung anfallen. Gemeint sind insbesondere das Tapezieren bzw. Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster. Es handelt sich also um die sogenannten Dekorationsarbeiten.
2. Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig?
Nach der Rechtsprechung soll der Vermieter gesetzlich verpflichtet sein, die vermietete Wohnung auf seine Kosten renovieren zu lassen. Seit über einem Jahrhundert spricht die Praxis jedoch eine andere Sprache. Das ist einer der wesentlichen Gründe für die häufigen Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen.
Die Rechtsprechung lässt aber eine abweichende vertragliche Regelung zu, wonach der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Sie stellt an diese Regelung hohe Anforderungen. Erfüllt die vertragliche Vereinbarung diese Anforderungen nicht, hat der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten zu sorgen.
3. Die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturpflichten auf den Mieter
Nach der Rechtsprechung können die laufenden Schönheitsreparaturen dann wirksam auf einen Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung entweder bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert ist oder der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür gewährt, dass der die Wohnung nicht renoviert übernimmt.
Übergabe in renoviertem Zustand bedeutet aber nicht, dass die Wohnung ganz neu renoviert sein muss, sondern darauf, ob sie einen renovierten Eindruck macht. Das ist auch dann der Fall, wenn einzelne Gebrauchsspuren sichtbar sind, jedoch nicht ins Gewicht fallen.
Der Ausgleich für die Übernahme einer nicht renovierten Wohnung muss angemessen sein. Nur die Übernahme der Materialkosten reicht deshalb nicht aus. Angemessen dürfte der Ausgleich dann sein, wenn er sich an den Nettokosten eines Voranschlages orientiert, abzüglich eines Abschlages für fehlende Fachkunde. Da im Streitfall ein Richter beurteilen muss, ob der Ausgleich angemessen war oder nicht, besteht hier ein hohes Risiko.
4. Schönheitsreparaturen bei bestehendem Mietverhältnis
Je nachdem, wer zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss die Arbeiten erledigen, sobald ein tatsächlicher Renovierungsbedarf der Räume besteht. Die Festlegung von starren Renovierungsintervallen führt dazu, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Anhaltspunkte geben den vielen Vertragsformularen enthaltenen flexiblen Fristen, wonach in der Regel Nassräume nach 3 Jahren, die hauptsächlichen Wohn- und Schlafräume nach 5 Jahren und Nebenräume nach 7 Jahren renovierungsbedürftig sein dürften. Eine Verkürzung dieser Zeiträume macht die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ebenso unwirksam, wie bei einer Vereinbarung starrer Fristen. Teilweise wird vertreten, dass wegen der besseren Qualität der Materialien die angemessenen Fristen jetzt 5 Jahre für die Nassräume, 8 Jahre für Schlaf- und Wohnräume und 10 Jahre für Nebenräume betragen sollen.
5. Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses
Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, muss bei Beendigung des Mietverhältnisses dennoch geklärt werden, ob eine Renovierungspflicht besteht. Das ist der Fall, wenn die vertraglich vorgesehenen Regelfristen abgelaufen sind.
Seit Beginn des Mietvertrages oder seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und wenn die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Falls der Mieter in diesem Fall die Renovierung vornehmen muss, hat er einen allgemeingefälligen, im Zweifel hell-neutralen Zustand der Wohnung herzustellen. Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, muss der Vermieter ihm eine angemessene Nachfrist setzen. Erst dann, wenn diese Nachfrist ergebnislos abgelaufen ist, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen.
6. Kräftige Farben („Villa Kunterbunt“)
Hat der Mieter die Wohnung mit einem kräftigen Farbanstrich versehen oder mit auffälligen Mustertapeten beklebt, muss er den ursprünglichen Zustand der Wohnung bis zu seinem Auszug wieder herstellen. Es handelt sich dabei nicht um vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen. Denn der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der für die meisten Mietinteressenten akzeptabel ist.
7. Verjährung
Falls der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, die Wohnung aber trotz Nachfristsetzung nicht renoviert zurückgibt, muss der Vermieter schnell handeln. Seine Schadenersatzansprüche verjähren nämlich in nur 6 Monaten. Dabei beginnt die Verjährung nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält in der Weise, dass er freien Zugang zur Wohnung hat, um deren Zustand festzustellen.
8. Mietvertrag von Haus & Grund Hochrhein
Oft ist es eine Frage des Einzelfalls, ob und unter welchen Umständen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein können in diesen Fragen nicht nur die Vereinsberatung in Anspruch nehmen, Sie erhalten auch geprüfte Vertragsformulare.
1. Was sind Schönheitsreparaturen
Unter den Schönheitsreparaturen versteht man die Renovierungsarbeiten, die in der Wohnung anfallen. Gemeint sind insbesondere das Tapezieren bzw. Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster. Es handelt sich also um die sogenannten Dekorationsarbeiten. 2. Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig?
Nach der Rechtsprechung soll der Vermieter gesetzlich verpflichtet sein, die vermietete Wohnung auf seine Kosten renovieren zu lassen. Seit über einem Jahrhundert spricht die Praxis jedoch eine andere Sprache. Das ist einer der wesentlichen Gründe für die häufigen Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen. Die Rechtsprechung lässt aber eine abweichende vertragliche Regelung zu, wonach der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Sie stellt an diese Regelung hohe Anforderungen. Erfüllt die vertragliche Vereinbarung diese Anforderungen nicht, hat der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten zu sorgen.
3. Die formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturpflichten auf den Mieter
Nach der Rechtsprechung können die laufenden Schönheitsreparaturen dann wirksam auf einen Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung entweder bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert ist oder der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür gewährt, dass der die Wohnung nicht renoviert übernimmt. Übergabe in renoviertem Zustand bedeutet aber nicht, dass die Wohnung ganz neu renoviert sein muss, sondern darauf, ob sie einen renovierten Eindruck macht. Das ist auch dann der Fall, wenn einzelne Gebrauchsspuren sichtbar sind, jedoch nicht ins Gewicht fallen.
Der Ausgleich für die Übernahme einer nicht renovierten Wohnung muss angemessen sein. Nur die Übernahme der Materialkosten reicht deshalb nicht aus. Angemessen dürfte der Ausgleich dann sein, wenn er sich an den Nettokosten eines Voranschlages orientiert, abzüglich eines Abschlages für fehlende Fachkunde. Da im Streitfall ein Richter beurteilen muss, ob der Ausgleich angemessen war oder nicht, besteht hier ein hohes Risiko.
4. Schönheitsreparaturen bei bestehendem Mietverhältnis
Je nachdem, wer zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss die Arbeiten erledigen, sobald ein tatsächlicher Renovierungsbedarf der Räume besteht. Die Festlegung von starren Renovierungsintervallen führt dazu, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Anhaltspunkte geben den vielen Vertragsformularen enthaltenen flexiblen Fristen, wonach in der Regel Nassräume nach 3 Jahren, die hauptsächlichen Wohn- und Schlafräume nach 5 Jahren und Nebenräume nach 7 Jahren renovierungsbedürftig sein dürften. Eine Verkürzung dieser Zeiträume macht die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ebenso unwirksam, wie bei einer Vereinbarung starrer Fristen. Teilweise wird vertreten, dass wegen der besseren Qualität der Materialien die angemessenen Fristen jetzt 5 Jahre für die Nassräume, 8 Jahre für Schlaf- und Wohnräume und 10 Jahre für Nebenräume betragen sollen. 5. Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses
Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, muss bei Beendigung des Mietverhältnisses dennoch geklärt werden, ob eine Renovierungspflicht besteht. Das ist der Fall, wenn die vertraglich vorgesehenen Regelfristen abgelaufen sind. Seit Beginn des Mietvertrages oder seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und wenn die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Falls der Mieter in diesem Fall die Renovierung vornehmen muss, hat er einen allgemeingefälligen, im Zweifel hell-neutralen Zustand der Wohnung herzustellen. Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, muss der Vermieter ihm eine angemessene Nachfrist setzen. Erst dann, wenn diese Nachfrist ergebnislos abgelaufen ist, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen.
6. Kräftige Farben („Villa Kunterbunt“)
Hat der Mieter die Wohnung mit einem kräftigen Farbanstrich versehen oder mit auffälligen Mustertapeten beklebt, muss er den ursprünglichen Zustand der Wohnung bis zu seinem Auszug wieder herstellen. Es handelt sich dabei nicht um vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen. Denn der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der für die meisten Mietinteressenten akzeptabel ist. 7. Verjährung
Falls der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, die Wohnung aber trotz Nachfristsetzung nicht renoviert zurückgibt, muss der Vermieter schnell handeln. Seine Schadenersatzansprüche verjähren nämlich in nur 6 Monaten. Dabei beginnt die Verjährung nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält in der Weise, dass er freien Zugang zur Wohnung hat, um deren Zustand festzustellen. 8. Mietvertrag von Haus & Grund Hochrhein
Oft ist es eine Frage des Einzelfalls, ob und unter welchen Umständen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein können in diesen Fragen nicht nur die Vereinsberatung in Anspruch nehmen, Sie erhalten auch geprüfte Vertragsformulare.
Die Baukosten steigen
Die Preise für den Neubau von konventionell gefertigten Wohngebäuden in Deutschland sind im Mai 2018 um 4,1 % gegenüber dem Mai 2017 gestiegen. Das geht aus den aktuellen Zahlen des statistischen Bundesamtes hervor, wie Haus & Grund Hochrhein berichtet. Es handelt sich um den höchsten Preisanstieg seit November 2007, damals 5,8 %.
Die Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer. Überdurchschnittlich hoch ist der Preisanstieg für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden mit +4,6 %. Dabei schlagen unter anderem die Betonarbeiten mit +5,4 % zu Buche. Ausbauarbeiten waren im Vergleich zum Vorjahr um 3,6 % teurer. Die Preise für Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen sind um 3,8 % gestiegen.
In gleicher Höhe bewegt sich die Steigerung bei den Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden. Auch sie lagen im Mai 2018 und 3,8 % über dem Niveau des Vorjahres. Derzeit dürfte es nach Einschätzung von Haus & Grund Hochrhein keine Möglichkeiten für eine Dämpfung des Preisanstieges geben. Die Nachfrage treibt die Kosten, und viele Immobilieneigentümer sind schon froh, wenn es ihnen gelingt, den Handwerker zeitnah zu verpflichten.
Der Anstieg der Baupreise liegt deutlich über dem Anstieg der Mieten, so Haus & Grund Vorstandsvorsitzender Anton Bernhard Hilbert. Eine „Baupreisbremse" gibt es jedoch bisher nicht.
Datenschutzhinweise für Vermieter
Wichtiger Hinweis für alle Vermieter
Im Mai 2018 ist das neue Datenschutzgesetz in Kraft getreten. Es greift tief in das Mietverhältnis ein. Die neuen Regelungen betreffen alle Vermieter. Wer sich nicht an die Vorschriften hält, macht sich angreifbar, warnt Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert. Wichtig ist es deshalb für jeden Vermieter, die Grundsätze des neuen Rechts zu kennen.
Der Vermieter muss wissen:
- welche Daten darf ich erheben, verarbeiten oder weitergeben
- wann darf ich Daten löschen
Es gilt der Grundsatz: "Alles, was nicht erlaubt ist, ist verboten!" Das neue Recht regelt auch weitgehende Informationspflichten des Vermieters und entsprechende Rechte des Mieters.
Gleich drei neue Info-Blätter befassen sich deshalb mit der Materie:
- Im Infoblatt Nr. 47 werden die Datenschutzgrundverordnung und die neuen datenschutzrechtlichen Vorschriften vorgestellt.
- Das Infoblatt Nr. 48 beschäftigt sich damit, worauf Vermieter jetzt achten müssen.
- Schließlich gibt das Infoblatt Nr. 49 Praxistipps zur Umsetzung der Datenschutzgrundverordnung.
Die Geschäftsstelle hält die neuen Infoblätter für die Mitglieder von Haus & Grund e.V. bereit. Alle Infoblätter können auch im Internet abgerufen werden.
Wegerecht und Winterdienst
Wer trägt die Räum- und Streupflicht: Der Grundstückseigentümer oder der Inhaber des Wegerechts?
Die Antwort ergibt sich entweder aus dem Gesetz oder sie ist bei der Vereinbarung der Dienstbarkeit geregelt worden. Es muss unterschieden werden, ob der Berechtigte den Weg alleine nutzen darf oder ob der Eigentümer ein Mitnutzungsrecht hat.Alleinnutzungsberechtigung
Darf der Berechtigte den Weg unter Ausschluss des Grundeigentümers nutzen, so ist er auch allein verpflichtet, den Weg zu unterhalten und den Winterdienst zu versehen. Das ergibt sich aus § 1020 Satz 2 BGB, der die Verpflichtung des Berechtigten regelt: „Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers dies erfordert.“
Der Weg stellt eine Anlage im Sinne des Gesetzes dar, auch wenn er nicht vom Berechtigten angelegt worden ist, sondern vom Grundstückseigentümer. Erhaltung in ordnungsmäßigem Zustand bedeutet nicht nur, dass der Berechtigte Schäden beseitigen muss, sondern auch der Verkehrssicherungspflicht unterworfen ist. Er muss also im Herbst nasses Laub entfernen, im Winter Schnee räumen und Eis entfernen bzw. abstumpfende Mittel zu verwenden, sofern dies für die gefahrlose Nutzung des Weges zum Gehen und Fahren erforderlich ist. Schließlich dient das Wegerecht ja nur und ausschließlich dem Interesse des Berechtigten. Er muss deshalb auch dafür sorgen, dass dem Eigentümer keine Risiken durch die Anlage entstehen. Allerdings können der Eigentümer und der Berechtigte bei der Bestellung der Dienstbarkeit auch Regelungen treffen, die vom Gesetz abweichen. Dann ist die vereinbarte Regelung vorrangig. Beispielsweise können der Eigentümer und der Berechtigte vereinbaren, dass allein der Grundstückseigentümer die Anlage zu unterhalten hat, § 1021 Abs. 1 S. 1 BGB. In diesem Fall ist der Eigentümer verpflichtet, den Winterdienst zu versehen, also der Räum- und Streupflicht nachzukommen.
Mitbenutzungsrecht des Grundstückseigentümers
Ist der Grundstückseigentümer berechtigt, die Anlage (den Weg) mitzubenutzen, findet die Regelung des § 1020 Satz 2 BGB keine Anwendung. In diesem Fall kann keiner der Beteiligten von dem anderen die Unterhaltung der Anlage fordern. Vielmehr ist jeder in seinem eigenen Interesse gehalten, die Anlage so zu unterhalten, wie es für seine Belange erforderlich ist. Wer nutzen will, muss räumen und streuen! Dem anderen gegenüber ist er aber dazu nicht verpflichtet. Auch hier sind abweichende Vereinbarungen möglich. Das Gesetz ermöglicht es, durch Vereinbarung dem Berechtigten die Pflicht zu übertragen, die Anlage zu unterhalten und den Winterdienst zu versehen, § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB. Bei solchen Vereinbarungen ist allerdings zu beachten, dass dem Berechtigten nur diejenigen Pflichten auferlegt werden können, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Anlage stehen. Es ist also möglich, dem Berechtigten dem Winterdienst für den Weg zu übertragen, nicht aber, dass er die Räum- und Streupflicht auch für das restliche Grundstück des Eigentümers übernehmen muss.
Drittbeteiligung
Kommen Dritte zu Schaden, weil der Winterdienst nicht versehen wurde, stellt sich die Frage nach der Verantwortlichkeit. Die trifft in erster Linie den Verkehrssicherungspflichtigen, also den Dienstbarkeitsberechtigten, falls nichts anderes vereinbart ist. Allerdings muss der Eigentümer auch in diesem Fall zumindest stichprobenartig kontrollieren. Verletzt er diese Überwachungspflicht, kommt auch eine Haftung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Dritten in Betracht. Diese Gefahr ist besonders groß, wenn Kinder zu Schaden kommen.
Fazit
Ist ein Wegerecht bestellt, muss der Berechtigte den Winterdienst versehen, also räumen und streuen. Auch bei einem gemeinschaftlichen Nutzungsrecht hat der Berechtigte gegen den Eigentümer keinen Anspruch auf Unterhalt der Anlage, die auch den Winterdienst beinhaltet. Die Beteiligten können aber auch regeln, wer für den Winterdienst verantwortlich ist. In diesem Fall gilt nicht das Gesetz, sondern die Vereinbarung. Der Grundstückseigentümer muss gelegentlich kontrollieren, ob der Berechtigte den Winterdienst auch tatsächlich versieht. Verletzt er diese Kontroll- und Überwachungspflicht, kann eine Haftung des Eigentümers gegenüber geschädigten Dritten in Betracht kommen.Ableben eines Mieters
Was tun bei Mieters Tod?
Eine besondere Herausforderung stellt sich dem Vermieter, wenn sein einziger Mieter stirbt, ohne einen Erben zu hinterlassen. Das gleiche Problem gilt es zu lösen, wenn die Erbfolge ungeklärt ist. Oft kommt es vor allem darauf an, das nur zu oft gesetzeswidrige Sträuben des Nachlassgerichts zu überwinden. Aber auch dann, wenn einer von mehreren Mietern stirbt muss der Vermieter wissen, was die „juristische Uhr“ geschlagen hat. Die gesetzlichen Regelungen sind kompliziert. Sie unterscheiden zwischen der grundsätzlichen Vererbbarkeit des Mietverhältnisses einerseits und dem Eintrittsrecht von Haushaltsangehörigen andererseits. Dabei gibt es nicht nur ein „Entweder - Oder“, sondern leider auch ein „Sowohl – Als auch“.Erste Konstellation: Mehrere Mieter, die allein zusammen in der Wohnung leben
Beide Eheleute haben den Mietvertrag unterschrieben haben und sind in die Wohnung eingezogen. Stirbt einer der Ehegatten, fällt das Mietverhältnis nicht in dessen Nachlass. Es wird mit dem überlebenden Ehegatten alleine fortgesetzt. Er tritt quasi in das Mietverhältnis des verstorbenen Ehegatten ein. Die Erben des verstorbenen Mieters, z. B. seine Geschwister, bleiben außen vor. Das gilt in gleicher Weise, wenn das mit Mietverhältnis mit gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern (künftig: Eheleuten) abgeschlossen ist oder auch nur mit einer bloßen Zweier-Wohngemeinschaft: Das Mietverhältnis wird mit dem überlebenden Mieter allein fortgesetzt.
Zweite Konstellation: Mehrere Mieter, die zusammen mit anderen in der Wohnung leben
Die Eheleute ziehen mit den Kindern in die Wohnung ein. Die Ehefrau stirbt. Das Mietverhältnis geht nicht auf die Erben über. Der Ehemann setzt alleine das Mietverhältnis fort.
Dritte Konstellation: Von mehreren Mietern lebt nur einer alleine in der Wohnung
Wieder haben beide Eheleute den Mietvertrag unterschrieben und sind in die Wohnung eingezogen. Sie trennen sich. Der Ehemann nimmt sich eine andere Wohnung und zieht aus. Die Ehefrau bleibt alleine in der Mietwohnung zurück. Das Mietverhältnis besteht unverändert mit beiden Eheleuten weiter. Stirbt nun die Ehefrau, gibt es kein Eintrittsrecht des anderswo lebenden Ehemannes. Die Erben der Ehefrau übernehmen an ihrer Stelle das Mietverhältnis. Es besteht jetzt also mit dem Ehemann als „originärem“ Mieter und den Erben der Ehefrau; die Mieterzahl kann sich vervielfachen.
Vierte Konstellation: Von mehreren Mietern lebt einer in der Wohnung, aber nicht alleine
Beide Eheleute unterschreiben den Mietvertrag. Es kommt zur Trennung. Der Ehemann zieht aus. Die Ehefrau bleibt in der Wohnung zurück. Allerdings nicht alleine, sondern mit den Kindern oder, alternativ, auch noch mit dem neuen Lebenspartner. Hier fällt das Mietverhältnis nicht in den Nachlass. Es besteht ein gesetzliches Eintrittsrecht der Kinder. Nehmen sie dieses Eintrittsrecht nicht in Anspruch, fällt es an den Lebensgefährten. Wollen weder die Kinder noch der Lebensgefährte eintreten, fällt das Mietverhältnis in den Nachlass. Der Eintritt erfolgt automatisch. Er fällt weg, wenn der Eintrittsberechtigte innerhalb eines Monats dem Vermieter erklärt, dass er nicht in das Mietverhältnis eintritt. Die Frist beginnt mit Kenntnis vom Tod des Mieters.
Fünfte Konstellation: Der einzige alleinstehende Mieter stirbt
Nur der alleinstehende Hagestolz unterschreibt den Mietvertrag und zieht alleine dort ein. Stirbt er, fällt das Mietverhältnis in den Nachlass und wird von dessen Erben übernommen. Die Erben schulden also die Miete und haben auch die sonstigen Mieterpflichten zu erfüllen, ihnen stehen aber auch die Mieterrechte zu.
Grundregel
Lebt mehrere Mieter in der Wohnung, wird das Mietverhältnis nach dem Tod des einen Mieters allein mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt. Die Haushaltsangehörigen haben jedoch ein Eintrittsrecht, wenn der überlebende Mieter zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht in der Wohnung lebt. Stirbt der alleinige Mieter, der mit anderen Personen im gemeinsamen Haushalt gelebt hatte, steht den Haushaltsangehörigen ein Eintrittsrecht zu, und zwar in erster Line dem Ehegatten, in zweiter Linie den Kindern und in dritter Linie sonstige Haushaltsangehörige.Tod des erbenlosen Alleinmieters
Ganz problematisch wird es, wenn kein Erbe des allein in der Wohnung lebenden Mieters vorhanden ist oder wenn sich die Erbfolge nicht klären lässt. Die Folge ist regelmäßig, dass die Miete nicht mehr bezahlt wird. Andererseits darf sich der Vermieter nicht in den Besitz der Wohnung setzen, weil das Mietverhältnis ja noch mit den (unbekannten) Erben besteht. Würde der Vermieter in diesem Fall das Schloss tauschen, die Wohnung räumen und neu vermieten, setzte er sich erheblichen möglichen Schadensersatzansprüchen aus.Antrag auf Nachlasspflegschaft
Der richtige Weg ist es, wenn der Vermieter in diesem Fall den Antrag auf Einrichtung einer Nachlasspflegschaft an das Nachlassgericht (Amtsgericht) stellt, § 1961 BGB. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall sehr darauf achten, dass der Wirkungskreis des Nachlasspflegers korrekt festgelegt wird. Das zeigt ein Fall, der vom Kammergericht Berlin am 02.08.2017 (19 W 102/17) entschieden worden ist. Der Mieter verstirbt im September 2016. Seine beiden im Ausland lebenden Töchter schlagen die Erbschaft aus. Weitere Erben sind konkret nicht bekannt. Allerdings sollte der verstorbene Mieter wohl noch eine Schwester gehabt haben – deren Name und Wohnort jedoch nicht ermittelt werden kann. Nachdem eine Rückgabe der Wohnung an den Vermieter bis zum März 2017 nicht erfolgt, beantragt der Vermieter im April 2017 beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis „Kündigung, Räumung und Abwicklung des Mietverhältnisses“. Das Nachlassgericht bestellt den Nachlasspfleger jedoch nur mit dem Wirkungskreis „Kündigung des Mietvertrages“. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis gegenüber dem Nachlasspfleger. Eine Rückgabe der Mietsache erfolgt gleichwohl nicht. Vielmehr verweist der Nachlasspfleger auf seine insoweit beschränkte Zuständigkeit.Wichtig: Der Wirkungskreis des Nachlasspflegers
Der Vermieter beantragt daraufhin Anfang Juli 2017 nochmals die Anordnung einer Nachlasspflegschaft, die sich auch auf die Rückgabe und Abwicklung des Mietverhältnisses erstrecken soll. Das Nachlassgericht weist diesen Antrag mit Beschluss vom 05.07.2017 ab. Zur Begründung führt es aus, dass der Nachlass vermutlich überschuldet sei. Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Vermieters hat Erfolg. Das Kammergericht sieht die gesetzlich normierten Voraussetzungen, unter denen nach § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, als erfüllt an. Das voraussichtliche Fehlen von Nachlassvermögen bzw. dessen Dürftigkeit stehe der Anordnung nicht entgegen. Vielmehr habe die Anordnung einer Nachlasspflegschaft zwingend zu erfolgen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Bestellung eines Nachlasspflegers habe auch nicht unbedingt die Räumung der Wohnung auch Staatskosten zur Folge. Denn es besteht die Möglichkeit, einen Nachlasspfleger zu bestellen, der für den unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen (§ 1980 BGB) oder die Dürftigkeit (§§ 1990, 1991 BGB) erheben könne. Meist wird der Vermieter mit dem zu bestellten Nachlasspfleger aber auch eine Vereinbarung treffen können, wonach der Nachlasspfleger zumindest den Besitz an der Wohnung dem Vermieter zurückgibt und der Vermieter sich verpflichtet, die Wohnung auf eigene Kosten zu räumen. Das gibt ihm dann immerhin die Möglichkeit, die Wohnung wieder an den Markt zu bringen und zu vermieten und beendet die bisherigen Mietverluste. In jedem Fall gilt: Der Vermieter muss gegenüber dem Nachlassgericht hartnäckig sein und darf nicht zu lange zögern, den Antrag auf Nachlasspflegschaft zu stellen.Rechtsprechungen rund um die Immobilie
Elektromobilität
Elektromobilität: Bald soll jeder ein Recht auf Ladesäulen in seiner Garage haben
Eine grundlegende Reform des Miet- und Wohnungseigentumsrechts soll der Bundesregierung dabei helfen, bis zum Jahr 2030 und zehn Millionen Elektroautos auf die Straße zu bringen.Der Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sieht vor, dass künftig auch Mieter das Recht haben sollen, nachträgliche Einbauten von Ladesäulen durchzusetzen. Voraussichtlich im nächsten Jahr hat ein Mieter, der sein Elektroauto in der gemieteten Garage aufladen möchte, also gegenüber seinem Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Einbau einer Ladestation. Auf diese Art soll eine flächendeckende Ladeinfrastruktur geschaffen werden und die Wende zur Elektromobilität gelingen, meint die Justizministerin Christine Lambrecht (SPD).
Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein, sieht erhebliche praktische Schwierigkeiten voraus. Ist der Vermieter ein Wohnungseigentümer, muss er den Wunsch des Mieters gegenüber seiner Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Eine Welle von Gerichtsverfahren könnte die Folge sein. Reicht die elektrische Kapazität für die Installation weiterer Ladesäule nicht aus, stellt sich die Frage, wer die Kosten für die nötige Verstärkung des Hausanschlusses an das Stromnetz zu tragen hat.
Nach jetziger Rechtslage kann ein einziger Wohnungseigentümer die Installation von Ladesäulen verhindern. Denn derartige bauliche Maßnahmen setzen die Zustimmung aller Eigentümer voraus. Künftig sieht das Gesetz die Verpflichtung jedes Eigentümers vor, dem Antrag auf Installation einer Ladesäule zuzustimmen. Im Gegenzug soll der begünstigte Mieter bzw. der begünstigte Wohnungseigentümer allein die Bau- und Folgekosten tragen.
Die neue Regelung soll nicht nur für den Einbau von Ladesäulen gelten, sondern auch für den Einbruchschutz oder die Barrierefreiheit, unter Umständen in Form eines Fahrstuhls.
Die geplanten Vorschriften verfolgen deshalb auch das Ziel, die Wohnungseigentumsanlage vor der „Versteinerung“ zu bewahren und den Sanierungsstau, der bei zahlreichen in die Jahre gekommenen Objekte eingetreten sei, aufzulösen.
Berliner Mietendeckel
Kommt der Berliner Mietendeckel demnächst in ganz Deutschland?
Der Berliner Mietendeckel
Für allgemeines Entsetzen sorgt die Ankündigung des Mietendeckels für Berlin. Betroffen sind auch Wohnungsbau-Genossenschaften und, vor allem, die vielen privaten Kleinvermieter. Ab nächstem Jahr liegen die Mietobergrenzen in ganz Berlin grundsätzlich zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter, unabhängig von der Lage und der Ausstattung.Die Kritik aller Experten
Alle Verbände der Immobilienwirtschaft sprechen sich gegen den Mietendeckel aus. Er stellt einen Systembruch und den Rückfall in eine staatliche Preispolitik dar.
Vor allem private Kleinvermieter fürchten, aus dem Markt gedrängt und um die Existenz gebracht zu werden. Zwingt der Staat sie dazu, die Mieten zu senken, gerät mit deren Immobilie auch ihre Altersvorsorge in große Gefahr. Dabei sind es gerade die privaten Vermieter, die in ganz Deutschland für eine vielfältige Versorgung mit gutem Wohnraum zu moderaten Mieten sorgen.
Das ungeeignete und ungerechte Gesetz schafft keinen neuen Wohnraum
„Das Gesetz ist nicht nur ungeeignet, sondern auch extrem ungerecht“, meint der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein e. V., Anton Bernhard Hilbert. Seine Begründung: „Es schafft keinen neuen Wohnraum, begünstigt aber gerade die sehr gut verdienenden wohlhabenden Mieter.“ Der Mietendeckel wirkt, so Hilbert, als „Entlastungsprogramm für Berliner Spitzenverdiener“. Zudem hält er den Gedanken, der Staat sei der bessere Vermieter als der private Eigentümer, für empirisch widerlegt in vierzigjähriger sozialistischer Geschichte.
Die Ansteckungsgefahr des Sündenfalls ist gering
Die Gefahr besteht, dass das Beispiel Schule macht. Hamburger Politiker konnten den Mietendeckel nicht durchsetzen. Anders kann es aber schon im rot-rot-grün regierten Bremen aussehen. Nicht erst seit den Äußerungen des Juso-Chefs Kevin Kühnert herrscht bei deutschen Politikern tendenziell eine dumpfe Vermieterfeindlichkeit, die sich immer weiter Bahn brechen könnte.
Dennoch ist Hilbert zuversichtlich, dass sich die Welle der wirtschaftlichen Unvernunft spätestens an den soliden Bundesländern Baden-Württemberg und Bayern brechen wird. Er appelliert an die Landespolitik, ein klares Signal für das private Eigentum an die Enteignungspolitiker im Norden der Republik zu senden, um Schaden für Vermieter und Mieter abzuwenden.
Mietendeckel-Countdown: Handeln, solange es noch möglich ist
Mietendeckel-Countdown: Handeln, solange es noch möglich ist
Mindestens fünf Jahre lang dürfen jetzt in Berlin die Mieten nicht mehr erhöht werden. Der Mietendeckel gilt auch für besonders günstige Mieten.
Eingefrorene Mieten benachteiligen besonders diejenigen Vermieter, die günstig vermieten, zum Teil weit unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete. Der drohende Mietendeckel nimmt sozialen Vermietern jede Chance, den Nachteil in absehbarer Zeit auszugleichen. Nicht einmal bei einem Mieterwechsel darf dann eine höhere Miete vereinbart werden, auch wenn der Vermieter beim neuen Mieter keine sozialen Rücksichten mehr nehmen müsste.
Wirtschaftliche Überlegungen führen dazu, die Höhe der Miete anzupassen, solange dies noch möglich ist. In Berlin hat die Ankündigung des Mietendeckels zu einer Welle von – verständlichen – Mieterhöhungen geführt. Der Gesetzgeber könnte daraus den Schluss ziehen, seine Pläne vorher nicht mehr anzukündigen, um Vermieter vor vollendete Tatsachen zu stellen.
Der richtige Zeitpunkt, die Miete anzupassen, ist jetzt. Die Spielräume werden immer enger. Die reduzierte Kappungsgrenze, die Mietpreisbremse und der drohende Mietendeckel schränken die Möglichkeiten ein, die noch genutzt werden können. Tritt der Mietendeckel in Kraft, ist es zu spät.
Haus und Grund Hochrhein hat sich dieses Problems angenommen. Der Verband bietet seinen Mitgliedern einen umfassenden Mietanpassung-Service. Von der Ermittlung der Vergleichsmieten über die Fertigung des Mieterhöhungsschreibens und die Korrespondenz übernimmt die kompetente Eigentümer Schutz-Gemeinschaft komplett alle Arbeiten für ihr Mitglied. Der finanzielle Einsatz zahlt sich aus.
Die Geschäftsführerin der Haus und Grund Service GmbH, Monika Rünz, gibt gerne weitere Auskünfte. Sie erreichen Frau Rünz unter Tel. 07751 870954 oder Der Mietanpassung-Service macht die Mitgliedschaft bei Haus und Grund Hochrhein noch wertvoller.
Das neue Grundsteuerkonzept ist nicht realisierbar
Haus & Grund Hochrhein hält das neue Grundsteuerkonzept für einen nicht realisierbaren „bürokratischen Irrsinn“
Die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form ist verfassungswidrig
Der Staat war seit Jahrzehnten nicht mehr in der Lage, die Werte der rund 35 Millionen Grundstücke alle 6 Jahre zu aktualisieren, wie es vorgesehen war. Jetzt soll, geht es nach Bundesfinanzminister Scholz, jede einzelne der rund 42 Millionen Wohnungen permanent nach ihrer jeweiligen Miethöhe erfasst und so besteuert werden.
Realisierung des neuen Grundsteuerkonzepts
- Schon gegen die immense Datenerhebung gibt es starke Bedenken, so Anton Bernhard Hilbert, Vorsitzender von Haus & Grund Hochrhein. Mit dem jetzigen Personal könnten die Finanzämter die Masse an Bewertungen nicht leisten. Neue Mitarbeiter müssten eingestellt werden. Ob die überhaupt zu haben sind, ist ungeklärt.
- Das neue Konzept wäre nur mit einem gigantischen Aufwand an Personal und Bürokratie durchführbar. Es würde dazu führen, dass die Wohnkosten in den begehrten Lagen noch stärker steigen als bisher ohnehin schon. Denn die Grundsteuer wird umso höher, je höher die Miete ist. Vermieter können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen.
- Besser erscheint es, wenn die Grundsteuer nach klaren, einfachen und transparenten Regeln erhoben wird. Ohnehin handelt es sich bei ihr um eine Substanzsteuer, die die Immobilieneigentümer und ihre Mieter einseitig benachteiligt. „Eigentlich gehört die Grundsteuer komplett abgeschafft“, so Hilbert.
- Bleibt die Grundsteuer, so würde das sogenannte Flächenmodell die geringsten Kosten verursachen. Danach richtet sich die Grundsteuer nach der Grundstücks- und Gebäudefläche. Diese Daten sind schon vorhanden und müssen nicht erst aufwändig ermittelt werden.
Dem jetzt vorgestellten Konzept gibt Haus & Grund Hochrhein keine Zukunft
Die Zeit drängt jedoch. Ende 2019 läuft die Frist ab, die das Bundesverfassungsgericht gesetzt hat. Kommt das neue Gesetz bis dahin nicht zu Stande, fällt die Grundsteuer automatisch weg. Das wäre aber eine finanzielle Katastrophe für jede Gemeinde in Deutschland. Deshalb erwartet Hilbert, dass eine Einigung noch erzielt wird, falls nötig, noch in letzter Sekunde.Drohnen im Wohngebiet
Sie heißen Quadrokopter, Multikopter oder Drohnen: fliegende Hightech-Geräte, die weit mehr können, als „nur“ abzuheben und in die Luft zu gehen. Die Preise für die fliegenden Tausendsassas sind so stark gesunken, dass der Betrieb von Drohnen zum Massenphänomen geworden ist.
Nutzen für den Hauseigentümer
Drohnen filmen, nehmen Töne auf und übertragen die Bilder in Echtzeit an ihre Besitzer. Der Einsatz solcher Fluggeräte bietet dem Immobilieneigentümer zahlreiche Vorteile. Er kann aber auch zur Befriedigung der privaten Neugier dienen.
1. Was ist verboten
Der Überflug sensibler Orte, z. B. Unfallstellen, Krankenhäusern, Polizeirevieren, Kernkraftwerken, Flugplätzen. Auch Menschenansammlungen oder große Sportveranstaltungen dürfen nicht von oben beobachtet werden. Zu bestimmten Verkehrswegen muss der Drohnenpilot einen Abstand von hundert Metern einhalten. Verboten ist in Wohngebieten der Einsatz von video- oder tonaufzeichnenden Fluggeräten sowie der Einsatz von Drohnen mit einem Gewicht von mehr als 250 Gramm.
2. Was ist erlaubt
In Wohngebieten gibt es kein grundsätzliches Flugverbot. Erlaubt ist hier der Einsatz von kleinen Modellen mit einem Gewicht von weniger als 250 Gramm. Sie dürfen über keinen Film- oder Audiorekorder verfügen – ähnlich den kleinen Spielzeugmodellen für den Innenbereich.
3. Was muss der Immobilienbesitzer beachten
a) Für den Überflug der eigenen Immobilie gibt es keine Einschränkungen. Der Luftraum über dem eigenen Haus gehört grundsätzlich dem Immobilieneigentümer, so Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen. Hier ist der Einsatz nützlich, um beispielsweise die Dacheindeckung und Kaminverwahrung zu prüfen, die Dachrinnen auf Verstopfungen hin zu kontrollieren oder um Luftbilder für den Verkauf anzufertigen. Der Mieter kann sich nicht dagegen wehren, wenn auf diese Weise die Fenster seiner Wohnung zu sehen sind. Bild- und Tonaufnahmen von Menschen sind allerdings nur erlaubt, wenn die betreffenden Personen ausdrücklich damit einverstanden sind.
b) Beim „Mitfilmen“ benachbarter Grundstücke gilt die Regel: Was mit dem bloßen Auge von der Straße aus sichtbar ist, darf auch fotografiert und gefilmt werden. Nicht erlaubt aber sind „Spionageflüge“, etwa, um die Hecke von Nachbars Garten zu kontrollieren, Einbruchsmöglichkeiten auszubaldowern oder um sich ein Bild von Nachbars Freizeitverhalten in dessen Garten und auf dessen Balkon zu machen. Deshalb stellt schon das Überfliegen des Nachbargartens eine Persönlichkeitsrechtsverletzung dar, mahnt Hilbert.
4. Haftung bei Schäden durch das Fluggerät
Richtet das Fluggerät bei einem Absturz Sach- oder Personenschäden an, haftet der Besitzer, auch wenn der Absturz auf einen technischen Defekt und nicht auf einen Flugfehler zurückzuführen ist. Deshalb ist für Drohnen über 250 Gramm eine Haftpflichtversicherung vorgeschrieben. Eine solche Versicherung ist auch bei kleineren Drohnen ratsam, damit sich der Besitzer vor einem möglichen finanziellen Ruin schützt.
Nutzen für den Hauseigentümer
Drohnen filmen, nehmen Töne auf und übertragen die Bilder in Echtzeit an ihre Besitzer. Der Einsatz solcher Fluggeräte bietet dem Immobilieneigentümer zahlreiche Vorteile. Er kann aber auch zur Befriedigung der privaten Neugier dienen. Wie ist die Rechtslage
Der rechtliche Rahmen ergibt sich aus der Drohnenverordnung des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur, so Haus & Grund Hochrhein.1. Was ist verboten
Der Überflug sensibler Orte, z. B. Unfallstellen, Krankenhäusern, Polizeirevieren, Kernkraftwerken, Flugplätzen. Auch Menschenansammlungen oder große Sportveranstaltungen dürfen nicht von oben beobachtet werden. Zu bestimmten Verkehrswegen muss der Drohnenpilot einen Abstand von hundert Metern einhalten. Verboten ist in Wohngebieten der Einsatz von video- oder tonaufzeichnenden Fluggeräten sowie der Einsatz von Drohnen mit einem Gewicht von mehr als 250 Gramm.
2. Was ist erlaubt
In Wohngebieten gibt es kein grundsätzliches Flugverbot. Erlaubt ist hier der Einsatz von kleinen Modellen mit einem Gewicht von weniger als 250 Gramm. Sie dürfen über keinen Film- oder Audiorekorder verfügen – ähnlich den kleinen Spielzeugmodellen für den Innenbereich.
3. Was muss der Immobilienbesitzer beachten
a) Für den Überflug der eigenen Immobilie gibt es keine Einschränkungen. Der Luftraum über dem eigenen Haus gehört grundsätzlich dem Immobilieneigentümer, so Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen. Hier ist der Einsatz nützlich, um beispielsweise die Dacheindeckung und Kaminverwahrung zu prüfen, die Dachrinnen auf Verstopfungen hin zu kontrollieren oder um Luftbilder für den Verkauf anzufertigen. Der Mieter kann sich nicht dagegen wehren, wenn auf diese Weise die Fenster seiner Wohnung zu sehen sind. Bild- und Tonaufnahmen von Menschen sind allerdings nur erlaubt, wenn die betreffenden Personen ausdrücklich damit einverstanden sind.
b) Beim „Mitfilmen“ benachbarter Grundstücke gilt die Regel: Was mit dem bloßen Auge von der Straße aus sichtbar ist, darf auch fotografiert und gefilmt werden. Nicht erlaubt aber sind „Spionageflüge“, etwa, um die Hecke von Nachbars Garten zu kontrollieren, Einbruchsmöglichkeiten auszubaldowern oder um sich ein Bild von Nachbars Freizeitverhalten in dessen Garten und auf dessen Balkon zu machen. Deshalb stellt schon das Überfliegen des Nachbargartens eine Persönlichkeitsrechtsverletzung dar, mahnt Hilbert.
4. Haftung bei Schäden durch das Fluggerät
Richtet das Fluggerät bei einem Absturz Sach- oder Personenschäden an, haftet der Besitzer, auch wenn der Absturz auf einen technischen Defekt und nicht auf einen Flugfehler zurückzuführen ist. Deshalb ist für Drohnen über 250 Gramm eine Haftpflichtversicherung vorgeschrieben. Eine solche Versicherung ist auch bei kleineren Drohnen ratsam, damit sich der Besitzer vor einem möglichen finanziellen Ruin schützt.
Stellungnahme von Haus & Grund Hochrhein zur Mietrechtsreform
Immer auf die Vermieter: Regierung bekämpft lieber Symptome statt Probleme
Einige politische Parteien entdecken gerade ein altes Feindbild neu: die privaten Vermieter. Die hören ungute Signale aus den schrumpfenden Regierungsparteien, so der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein e. V., Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen. Was ist beschlossen?
Die untaugliche Mietpreisbremse wird verschärft. Sinnvolle Modernisierungen des Vermieters werden deutlich eingeschränkt. Manipulationen des Mietspiegels sollen flächendeckend die Anpassung von Mieten erschweren. Ab nächstem Jahr treten die weiteren Belastungen der Häuslebauer in Kraft. Manchen Politikern, auch in den Regierungsparteien, reicht das noch nicht aus. Sie wollen reale Mieterhöhungen komplett verbieten. Nur ein Inflationsausgleich darf vorläufig noch sein. Da sich die Bau- und Renovierungskosten deutlich über dem Index entwickeln, würde die Vermietung zum staatlich erzwungenen Verlustgeschäft. Kein Zweifel, der regierungspolitische Wind weht den privaten Vermietern immer kräftiger ins Gesicht. Logik und wirtschaftliche Vernunft haben wenig Chancen gegen Ideologie und den Wunsch nach plakativen Lösungen. Die Reform firmiert zu Unrecht unter dem Logo „Mieterschutz“. Mit einseitigen Perspektiven ist es noch nie gelungen, neuen Wohnraum zu schaffen. Eine Neuorientierung wäre nötig in Richtung Vermieterschutz. Ohne die Möglichkeit einer akzeptablen Modernisierungsmieterhöhung werden die Klimaschutzziele verfehlt, der Bestand nicht aktualisiert. Die Mietpreisbremse verschreckt jeden, der neuen Mietwohnraum schaffen will. So verschärft die Politik mit Scheinlösungen die Wohnungsnot, statt sie zu lindern.
Es sind die kleinen privaten Eigentümer, die als Vermieter seit Jahrzehnten guten Wohnraum zu fairen Bedingungen anbieten. Deutschland hat insgesamt einen noch funktionierenden Wohnungsmarkt. Der Staat kann und soll in einer freien Gesellschaft die Wohnraumversorgung nicht übernehmen. Dieser Aufgabe ist er nicht gewachsen. Die pleite gegangene DDR hat das gezeigt. Preisbremsen gegen die Marktregeln einzuführen zeugt voneinem Hang zum Populismus. An eine von oben verordnete „Baukostenbremse“ hat bisher ja auch noch kein Politiker gedacht. Wenn die Regierung die Baukosten erheblich verteuert, die Grunderwerbsteuer wucherisch erhöht und jeden Bauwilligen überbürokratisiert, darf sie ihre Versäumnisse nicht auf dem Rücken der privaten Eigentümer ausgleichen wollen. Damit schadet der Staat auch den Mietern und der Freiheit in der Gesellschaft.
Die Haus & Grund-Organisationbekämpft geschlossen die gefährlichen Fehlentwicklungen.
Haus & Grund Hochrhein e.V. zu wichtigem BGH-Urteil
Bundesgerichtshof ermöglicht Streit um Quadratzentimeter Wohnfläche
„Kleinigkeiten sind des Richters Sache nicht“, lautet ein altes römisches Rechtssprichwort. Der Bundesgerichtshof hat es in seiner Entscheidung über die Betriebskosten (Urteil vom 30.05.2008 – VIII ZR 220/17) nicht berücksichtigt, so die Rechtsberater von Haus & Grund Hochrhein e. V. Worum ging es?
Der Vermieter hatte über die Betriebskosten abgerechnet. Als Maßstab legte er die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von 78 Quadratmeter zugrunde. Der Mieter reklamierte: Die Wohnfläche betrug nur 75 Quadratmeter. So errechnete der Mieter einen Betrag zu seinen Gunsten in Höhe von 15,91 Euro. Eigentlich hatte der Mieter keine Chance. Denn der Bundesgerichtshof hatte für Flächenabweichungen eine Bagatellgrenze gezogen. Nur Abweichungen von mehr als zehn Prozent wurden berücksichtigt. Hier lag die Abweichung aber nur bei vier Prozent.
Diese Rechtsprechung gab der Bundesgerichtshof auf. Es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an. Erfasst der Vermieter sie nicht korrekt, ist seine Abrechnung fehlerhaft. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht mehr.
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, befürchtet, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs Streit fördert. Denn selbst Gutachtern gelingt es nicht, die „tatsächliche Wohnfläche“ exakt zu bestimmen, wie ein Praxisversuch von Haus & Grund Deutschland bewiesen hat. Nun ist schon bei einer behaupteten Abweichung von wenigen Quadratzentimetern ein Streit möglich, den der Richter nur mit einem teuren Gutachten entscheiden kann.
Auf einen weiteren Aspekt weist Rechtsanwalt Klaus Joester, St. Blasien, hin: Die zu verteilenden Gesamtkosten ändern sich nicht. Sollte ein Mieter erreichen, dass sein Anteil abgesenkt wird, erhöht sich dadurch automatisch der Anteil der übrigen Mieter. Das kann zu Unzufriedenheit im ganzen Haus führen – wenn nicht der Vermieter ohnehin auf der Differenz sitzen bleibt.
Beide Rechtsberater von Haus & Grund Hochrhein e. V. haben kein Verständnis dafür, dass der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung unnötige und unwirtschaftliche Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern provoziert. Besser wäre es gewesen, das höchst deutsche Zivilgericht hätte sich an den eingangs zitierten alten Rechtssatz gehalten.
Vermögensauseinandersetzung
Vermögensauseinandersetzung: Das Eigenheim bei Trennung und Scheidung
Wenn das gemeinsame Glück endet, stehen Eheleute vor der Frage, was mit dem gemeinsamen Eigenheim geschehen soll. Es gibt verschiedene Möglichkeit, so Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Familienrecht, Waldshut-Tiengen.
- Der einfachste Fall: Beide Eheleute ziehen aus. Das Haus wird verkauft. Vom Erlös werden die Schulden bezahlt, der Gewinn wird hälftig verteilt, der Verlust hälftig getragen.
- Will ein Ehegatte das Haus und die gewohnte Umgebung weiter nutzen, kauft er den Anteil des anderen Ehegatten. Der zutreffende Preis wird durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Die anteiligen Schulden des weichenden Ehegatten übernimmt der andere Ehegatte und zieht sie vom Kaufpreis ab. Dazu sind Verhandlungen mit der finanzierenden Bank über eine Schuldentlassung nötig.
- Ist das Haus groß genug, kommt eine Aufteilung in Eigentumswohnungen in Frage. Das ist allerdings ein seltener Fall, so Hilbert.
- Kein Ehegatte hat gegen den anderen Ehegatten einen Anspruch darauf, das Haus am freien Markt zu verkaufen oder den Anteil des anderen zu übernehmen. Diese Möglichkeiten bestehen also nur, wenn sich beide Eheleute über den Privatverkauf einig sind.
- Gibt es keine Einigung, kann jeder Ehegatten beim zuständigen Amtsgericht einen Teilungszwangsversteigerungsantrag stellen. Auf diese Weise wird die Miteigentümerschaft beendet. Das Recht auf Versteigerung der gemeinsamen Immobilie kann deshalb einseitig nicht ausgeschlossen werden. Führt die Versteigerung aber zu Härten, insbesondere für die Kinder, kann Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens an das Versteigerungsgericht gestellt werden. Im Versteigerungstermin kann jeder Ehegatte mitbieten. Derjenige Ehegatte, der aus dem gemeinsamen Haus auszieht, kann vom verbliebenen Ehegatten die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung verlangen. Sie orientiert sich zunächst an den Kosten, die der verbliebene Ehegatte für eine ihm angemessene Mietwohnung ausgeben würde, später am (hälftigen)Mietwert des Objekts. Mit der Regelung des Schicksals der Immobilie sind weitere Fragen verknüpft, etwa nach der Höhe des Unterhalts und der Zugewinnausgleich. Mit einer fachanwaltlicher Hilfe und wirtschaftlich orientiertem Denken können die Eheleute auch in der Krise eine vernünftige Regelung erzielen.
Wohnraumkündigungen und der Bundesgerichtshof
Erstaunlich oft hatte der Bundesgerichtshof in den vergangenen Jahren mit der Kündigung von Mietverhältnissen zu tun. Es handelt sich auch um eine schwierige Materie, vor allem für Vermieter. Hier eine kurze Übersicht über beispielhafte Entscheidungen der letzten Jahre von Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen:
Kündigungssperrfrist bei Erwerb durch BGB-Gesellschaft (21 3. 2018 – VIII ZR 104/17)
Wird vermieteter Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenmehrheit veräußert, kann der Erwerber Eigenbedarf frühestens nach drei Jahren geltend machen. Obwohl die entsprechende Vorschrift des § 577 Buchst. a Abs. 1 Buchst. a Nr. 1 BGB im Kap. 6 „Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen“ des Bürgerlichen Gesetzbuches steht, setzt die dreijährige Kündigungssperrfrist nicht voraus, dass die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt oder jedenfalls beabsichtigt ist. Auch wenn nach dem Wortlaut der Vorschrift „mehrere Erwerber“ eigentlich die dreijährige Sperrfrist ausgelöst werden sollte, gilt dies dennoch nicht, wenn es sich bei den mehreren Erwerbern um Eheleute handelt, die den vermieteten Wohnraum erwerben.Keine Kündigung wegen „keiner Kohle“ (Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17)
Stirbt der Mieter, tritt sein Ehegatte in das Mietverhältnis ein. Allerdings kann der Vermieter kündigen, wenn in der Person des eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Dass der eintretende Mieter kein Geld hat, stellt keinen wichtigen Grund für eine Kündigung dar. Vielmehr muss der Vermieter dann warten, ob und in welcher Höhe Zahlungsverzug eintritt, ehe er kündigen kann.Keine Heilung der Kündigung durch unvollständige Nachzahlung (Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16 und Urteil vom 4. 20.08.2016 – VIII ZR 261/15)
Der Wohnraummieter kann die fristlose Kündigung ungeschehen machen, indem er den aufgelaufenen Mietrückstand vollständig bezahlt. Es muss sich aber tatsächlich um eine vollständige Zahlung handeln. Sonst kommt der Mieter nicht in den Genuss der gesetzlichen Ausnahmevorschrift. Die Grenze wird allerdings, wie immer, durch Treu und Glauben gezogen, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236 / 14.Keine Heilung der ordentlichen Kündigung durch Nachzahlung (Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15 und Beschluss vom 23.02.2016 – VIII ZR 321/14)
Mit der Nachzahlung des vollständigen Rückstands beseitigt der Mieter die fristlose Kündigung. Das gilt allerdings nicht für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands, wie sich aus dem Gesetz ergibt. Wer seinen Zahlung säumigen Mieter auf alle Fälle loswerden will, der kündigt deshalb auch ordentlich und nicht nur fristlos. Allerdings plant der Gesetzgeber eine Änderung.Schwierige Verwertungskündigung (Urteil vom 27. 9. 2017 – VIII ZR 243/16)
Würde der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden, darf er das Mietverhältnis kündigen (Verwertungskündigung). Allerdings werden, nach einer vorübergehenden Lockerung, an diese Kündigungsform wieder sehr strenge Maßstäbe angelegt, so dass sie nur im Ausnahmefall zum Erfolg führt.Keine Nutzungsentschädigung bei verweigerter Rücknahme (Urteil vom 12.07.2017 – VIII ZR 214/16)
Gibt der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurück, muss er eine Entschädigung zahlen, mindestens in Höhe der vereinbarten Miete bis zur tatsächlichen Rückgabe der Wohnung. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter zur Rücknahme der Wohnung auch bereit ist. Verweigert er die Rücknahme, steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zu.Neumiete als Maßstab der Nutzungsentschädigung (Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16)
Gibt der Mieter nach dem Ende des Mietvertrages ist die Wohnung nicht zurück, steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu. Die Höhe richtet sich nach der bisher vereinbarten Miete oder, falls höher, nach der ortsüblichen Miete. Jedoch ist die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Kann der Vermieter nachweisen, dass er zu einer höheren als der ortsüblichen Miete hätte vermieten können, schuldet der säumige Mieter diese höhere Miete und nicht nur die ortsübliche Miete.Überzeugende Begründung für Wegfall des Eigenbedarfs nötig (Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16)
Zieht der Vermieter nach der Eigenbedarfskündigung nicht in die freigewordene Wohnung ein, weil der Eigenbedarfsgrund nachträglich entfallen ist, muss er dem Gericht eine überzeugende Begründung für den späteren Wegfall präsentieren. Andernfalls wird ihm unterstellt, dass der Eigenbedarf von vornherein nur vorgetäuscht war. Das kann zu sehr empfindlichen Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.Eigenbedarfskündigung trotz Vorhersehbarkeit (Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 und Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12)
Vermietet der Vermieter in Kenntnis bevorstehenden Eigenbedarfs, muss er den Mieter aufklären. Bei Verletzung der Aufklärungspflicht kann der Vermieter für die Dauer von 5 Jahren nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Das gilt aber nur für konkret bevorstehenden Eigenbedarf. Über die bloß abstrakte Möglichkeit, dass Eigenbedarf auftritt, muss der Vermieter den Mieter nicht informieren. Diese Möglichkeit gehört zum allgemeinen Lebensrisiko, mit dem jeder im Leben stehende Mieter rechnen muss.Fristlose Kündigung wegen Altschulden (Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15)
Der Vermieter muss nicht sofort nach Eintritt eines kündigungsbegründenden Zahlungsrückstandes fristlos kündigen. Er kann sich Zeit lassen und dem Mieter Gelegenheit zur Bewährung geben. Nutzt der Mieter diese Möglichkeit nicht, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf ältere Mietrückstände stützen. Auch hier gilt: Zu langes Warten kann doch schaden.Dauerhaft unpünktlichen Mietzahlung des Kündigungsgrund (Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/90)
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zuvor zur pünktlichen Mietzahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter wegen Unzumutbarkeit des Mietvertrages ist fristlos kündigen.Hausbesetzungen
Der Name des Hausbesetzers
Die ganz große Zeit illegale Hausbesetzungen ist zwar vorbei. Dennoch bleibt das Problem vor allem in den Zentren von Großstädten akut, erinnert sei nur an die „Rote Flora“ in Hamburg oder an die Rigaer Straße in Berlin. Dort duldet der Rechtstaat „eigentumsrechtsfreie“ Verhältnisse, zum Teil seit Jahrzehnten.Für den Eigentümer derartiger Immobilien stellt sich die Frage, wie er die unrechtmäßigen Besetzer aus dem Anwesen entfernen kann, um selbst wieder zu seinem rechtmäßigen Besitz zukommen. Anders als bei Mietverhältnissen über Wohn-und Gewerberaum haben die Besetzer sich dem Eigentümer nicht vorgestellt, keinen Selbstauskunftsbogen ausgefüllt und ihre Personalien nicht hinterlassen. Sie kommen heimlich, tags oder auch nachts, und ebenso heimlich verschwinden Personen und werden durch andere Besetzer ersetzt.
Zweifellos stellt dieses Verhalten eine so genannte verbotene Eigenmacht dar, gegen die der rechtmäßige Besitzer sich mit Gewalt erwehren darf, § 859 Abs. 1, Abs. 3 BGB. Wer will aber schon gegen Horden gewalttätiger Jungmänner antreten, nur weil das Gesetz in das Recht dazu gibt? Zur Selbstaufopferung ist der Eigentümer ja doch nicht verpflichtet, er hat Anspruch auf staatliche Hilfe.
Bisher hatte die Rechtsprechung dem Eigentümer geholfen, indem sie bei der Anwendung von Verfahrensvorschriften beide Augen zudrückte. So erließ das Landgericht Leipzig (Az. 5 T 753/16) auf Antrag des Eigentümers eine Verfügung, in der die Schuldner als „eine Anzahl von 40 männlichen und weiblichen Personen, die sich als ‚Kulturkollektiv Arno-Nitzsche‘ bezeichnen und sich zum Zeitpunkt der Zustellung auf der im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig eingetragenen Fläche … dauerhaft aufhalten“ bezeichnet sind.
Der beauftragte Gerichtsvollzieher weigerte sich, die Zwangsräumung durchzuführen. Die Personen, die er räumen solle, seien nicht identifizierbar.
Der Bundesgerichtshof pflichtet dem Gerichtsvollzieher bei. Nach § 750 Absatz 1 ZPO darf die Zwangsvollstreckung nur beginnen, wenn die Personen, gegen die sie stattfinden soll, namentlich bezeichnet sind.
Das Argument des Eigentümers, Namen könne er nicht beibringen, weil sich die Hausbesetzer eindeutig unerlaubt aufhielten, verpuffte vor den Augen der höchsten deutschen Zivilrichter wirkungslos. Das Gesetz gilt demnach auch dann, wenn die Räumungsvollstreckung ein rechtswidrig besetztes Grundstück betrifft und es dem Eigentümer gar nicht möglich ist, den oder die Besetzer namentlich zu bezeichnen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.07.2017 – I ZB 103 16).
Als „Trostpflaster“ verweist der Bundesgerichtshof darauf, der Eigentümer könne die Räumung der Polizei überlassen. Dass dieser Hinweis in der Praxis nicht weiterführt, weil jeder Polizeidirektor bei einem solchen Ansinnen nur müde abwinkt, ist dem Bundesgerichtshof dabei bewusst. Es sei dann aber Sache des Gesetzgebers, geeignete Regelungen zu beschließen.
Der Beschluss des BGH bedeutet nichts anderes als das Ende zivilrechtlichen Vorgehens gegen Hausbesetzer.
Eine Klage oder eine einstweilige Verfügung wird in Zukunft schon mangels Rechtsschutzinteresses abgewiesen werden, wenn der Beklagte bzw. Antragsgegner nicht namentlich bezeichnet werden kann. Nicht einmal konkrete Beschreibungen erreichen künftig aus, geschweige denn die Bezeichnung „gegen Unbekannt“, „gegen den, den es angeht“ oder gegen „diejenigen, die sich zum Zeitpunkt der Vollstreckung im Objekt befinden“.
Ob der Gesetzgeber reagiert, bleibt skeptisch abzuwarten. Die Chancen stehen schlecht. Die Aussichten, die Polizei zum Eingreifen zu bewegen, sind nahezu noch geringer als diejenigen, die Besetzer durch gutes Zureden zur Aufgabe bewegen zu können.
Wer würde nicht verstehen, wenn sich in dieser Situation der Hauseigentümer als vom Rechtsstaat komplett verlassen fühlt.
Wohnrecht ist ein Vermögenswert
Verzicht auf Wohnrecht ist schenkungsteuerpflichtig
Wer kostenlos ein Haus bewohnen darf, spart bares Geld. Dem Eigentümer des Hauses entgehen dadurch Einnahmen, nämlich Miete. Der unentgeltliche Verzicht auf das Wohnrecht kommt einer Schenkung gleich und wird auch als solche besteuert, so der Bundesfinanzhof in folgendem Fall:Der Eigentümer einer Immobilie hatte seiner Lebensgefährtin durch notariell beurkundete Vereinbarung das lebenslange unentgeltliche Wohnrecht an einer 80 m² großen Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses zugewendet. Nach dessen Tod wurde sein Sohn als Erbe Eigentümer des Objekts. Die Lebensgefährtin nutzte nach dem Tod die Immobilie zunächst mehrere Jahre lang. Dann aber zog sie in eine andere Stadt und verzichtete auf das ihr zustehende Wohnrecht ohne jede Gegenleistung. Daraufhin forderte das Finanzamt vom Sohn die Zahlung von Schenkungsteuer wegen freigebiger Zuwendung unter Lebenden. Die Rechtsmittel des Sohnes blieben erfolglos. Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht (Az. II B 32/10). Der Sohn muss die Steuer zahlen.
Wohnrecht ist ein Vermögenswert
Das Wohnrecht stelle einen Vermögenswert dar, der üblicherweise nur durch eine Geldzahlung oder eine andere Leistung übertragen werde. Verzichte ein Wohnungsberechtigte auf die ansonsten übliche Gegenleistung, sei dies zwangsläufig eine Schenkung – unabhängig davon, welche Motive dem Verzicht zugrunde liegen, so das Finanzgericht Niedersachsen in 1. Instanz. Diese Auffassung bestätigt der Bundesfinanzhof: Die Frage, ob ein unentgeltliche Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht der Schenkungsteuer unterliege, sei nicht klärungsbedürftig, stellten die Richter in ihrer Urteilsbegründung klar. Der Gerichtshof stützt sich außerdem auch seine eigene frühere Rechtsprechung, nach der der „vorzeitige unentgeltliche Verzicht auf ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht als Rechtsverzicht“ die Steuerpflicht nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG) auslöse.
Verzicht des Berechtigten bereichert den Eigentümer
Das Wohnungsrecht sei dem Nießbrauch ähnlich. Deshalb könne für den unentgeltlichen Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht nichts anderes gelten, so das Gericht. Ein dingliches Wohnungsrecht, um das es in diesem Fall ging, binde den Grundstückseigentümer und seinen Rechtsnachfolger. Somit bereichere ihn umgekehrt den Verzicht darauf. Denn der Eigentümer werde „von einer Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse befreit“, zudem bewirke der Verzicht eine Steigerung des Grundstückswertes.
Wer eine Immobilie erbt, auf die ein womöglich lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde, der wir zunächst weniger stark mit Erbschaft- und Schenkungsteuer belastet, da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert. „Umgekehrt aber löst die spätere Löschung des eingetragenen Rechts eine erneute Schenkung und damit wieder eine Schenkungsteuerpflicht aus“, sagt Fachanwalt für Erbrecht Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen. „Sofern die Freibeträge bereits ausgenutzt wurden, tritt die Zahlungspflicht ein. Dabei ist im vorliegenden Fall die ungünstige Steuerklasse und der hohe Steuersatz zu berücksichtigen, weil die Lebensgefährtin und der Sohn des früheren Eigentümers nicht miteinander verwandt sind“.
Mietrechts-Telegramm
- „Scheißdeutsche“ ist kein Kündigungsgrund, meint das Landgericht Berlin (Urteil vom 19.07.2016 – 18 S 330/15). Ob das auch bei „Scheißausländer“ gilt? Kategorie: Schmunzeln!
- Keine Gutschrift der Miete am dritten Werktag erforderlich, entscheidet der Bundesgerichtshof (Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15). Der Überweisungsauftrag reicht. Das höchst deutsche Zivilgericht sorgt ausnahmsweise für Rechtsunsicherheit. Kategorie: Ärgern!
- Ein Balkon ist kein Garten, erkennt zu Recht das Landgericht München (Beschluss vom 08.11.2016 – 31 S 12371/16). Dort hatte der Mieter einen Bergahorn gepflanzt, der bis zu 40 Meter hoch werden kann. Kategorie: Freuen!
- Briefkasten zu klein – Vermieter muss nachrüsten, glaubt das Amtsgericht Frankfurt/Main (Urteil vom 09.03.2016, 33 C 3463/15). Falsche Entscheidung. Kategorie: Ärgern!
- Schimmelvermeidung I: Drei- bis vierfaches Stoßlüften am Tag ist zumutbar, sagt zu Recht das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 16.01.2015 – 2-17 S 51/14). Kategorie: Freuen!
- Schimmelvermeidung II: Mehr als sechsfaches Stoßlüften täglich ist unzumutbar, hält das Landgericht Berlin für richtig (Urteil vom 15.04.2016 – 65 S 400/15) und verkennt dabei physikalische Grundwahrheiten. Kategorie: Ärgern!
- Gericht lässt Räumungsklage von Vermietern aus Wutöschingen seit fast zwei Jahren hängen, so leider das Amtsgericht Waldshut-Tiengen (7 C 204/15 und 3 C 5/17 – noch immer kein Urteil). Obwohl die Klage am 17.08.2015 (!) eingereicht wurde, gibt es noch immer kein Urteil. Kategorie: Sprachlosigkeit!
- Kinderlärm ist kein Mangel der Mietwohnung, entscheiden das Landgericht Berlin (Urteil vom 05.09.2016 – 67 S 41/16) und das Amtsgericht Waldshut-Tiengen (Urteil vom 26.01.2017 -3C 88/16).Kategorie:
Wohnungseigentums-Telegramm
- Messie muss raus aus seiner Eigentumswohnung, entscheidet das Landgericht Hamburg (Urteil vom 06.04.2016 – 318 S 50/15). Der kann sich jetzt eine Wohnung am Müllplatz suchen. Kategorie: Erfreulich!
- Rollladenkasten ist Gemeinschaftseigentum, Rollladengurt ist Sondereigentum, sagt das Amtsgericht Würzburg (Beschluss vom 12.04.2016 – 30 C 820/15 WEG). Eine feine und ganz korrekte Entscheidung. Kategorie: Schmunzeln!
- Keine Nutzung eines „Ladens“ als Gaststätte, bestimmt der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14). Richtig, denn eine Gaststätte stört mehr als ein Laden, vor allem nachts. Kategorie: Erfreulich!
- Keine Abnahme durch Mehrheitsbeschluss, regelt der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15). Jeder Erwerber kann und darf für sich selbst die Abnahme durchführen und muss sich nicht von der Beschlussmehrheit gängeln lassen. „Nachzügler“ im Erwerb werden durch den Abnahmebeschluss nicht gebunden. Schlecht für den Verkäufer. Gut für den Käufer. Kategorie: Erfreulich!
- Querulant raus aus der Versammlung – das kann gefährlich sein, so das Landgericht Dortmund (Beschluss vom 26.10.2015 – 1 S 218/15). Beschlüsse sind bei unberechtigtem Ausschluss anfechtbar. Verwalter und übrige Eigentümer werden ihre Geduld noch stärker strapazieren lassen müssen. Kategorie: Schmunzeln!
- Nicht alles muss in den Beschluss, urteilt weise der Bundesgerichtshof (Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15). Zur Konkretisierung der getroffenen Regelung kann auf eine Anlage Bezug genommen werden. Das erleichtert die Übersicht und die Beschluss-Sammlung. Kategorie: Erfreulich!
- Keine Pflicht zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen, bestätigt das Landgericht Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 05.07.2016 – 14 S 6933/15 WEG). Das gilt auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer die Versammlung verlässt und damit für deren Beschlussunfähigkeit sorgt. Vive la liberté. Kategorie: Erfreulich!
Rasenroboter (Urteil vom 19.02.2015, 118 C 97/13)
Abwehr von Rasenroboters leisem Surren möglich?
Rasenroboter benötigen keine menschliche Hilfe. Einmal programmiert, versehen sie ausdauernd ihre Arbeit. Sie sind viel leiser als jeder Elektro- oder Benzinrasenmäher. Während die aber nur für eine begrenzte Zeit und meist am Wochenende eingesetzt werden, laufen die Roboter Tag um Tag beliebig lange, je nach Programmierung. Dann kann sein leises Dauersurren auch für den Nachbarn zum Ärgernis werden.Über diese Konstellation hatte das Amtsgericht Siegburg zu entscheiden (Urteil vom 19.02.2015 – 118 C 97/13). Der Eigentümer hatte seinen Rasenroboter auf Werktagsbetrieb von 7 Uhr bis 20 Uhr programmiert, unter Einhaltung der Mittagsruhe von 13 Uhr bis 15 Uhr. Nach einem Betrieb von 60 bis 75 Minuten fährt der Roboter an die Ladestation für eine Ladezeit von 45 bis 60 Minuten.
Je nach Position des Rasenroboters ist seine Arbeit auf dem Nachbargrundstück akustisch wahrnehmbar, jedenfalls dann, wenn er einen Abstand von 15 Metern unterschreitet. Der Nachbar stört sich vor allem an der Dauerhaftigkeit der Geräuschbeeinträchtigung, die ihn gesundheitlich beeinträchtigte. Er verlangt deshalb vom Eigentümer, den Betrieb in diesem Umfang zu unterlassen.
Das Amtsgericht weist seine Klage ab. Der Rasenroboter darf so, wie zeitlich programmiert, eingesetzt werden.
Entscheidend ist dabei, dass der Roboter den Grenzwert von 50 dB (A) der TA Lärm für reine Wohngebiete bei weitem nicht erreicht. Messungen ergeben einen Geräuschpegel zwischen 20 und maximal 35 dB (A), also nur eine schwache bis sehr schwache Hörbarkeit. Wird der Grenzwert aber eingehalten, so stellt das Geräusch nur eine unwesentliche Beeinträchtigung dar, die nicht untersagt werden kann.
Auch die Betriebszeiten sind nicht zu beanstanden. Nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 der Geräte und Maschinenlärmschutzverordnung ist in reinen Wohngebieten der Betrieb von Rasenmähern an Werktagen nur in der Zeit von 20 Uhr bis 7 Uhr untersagt.Deshalb stellt die Dauer der Geräuscheinwirkung keinen besonderen Umstand dar, der zu Gunsten des Nachbarn berücksichtigt werden könnte. Die TA Lärm ist auf eine Beurteilungszeit von 16 Stunden ausgelegt.
Nach § 906 BGB muss der Nachbar Beeinträchtigungen dulden, wenn sie unwesentlich sind. Bei der Einhaltung von Grenzwerten wird vermutet, dass die Wesentlichkeitsgrenze nicht überschritten wird. Eine besondere individuelle Empfindlichkeit oder Belastbarkeit des Nachbarn spielt rechtlich keine Rolle. Stattdessen ist auf das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ abzustellen und auf das, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist.
Nur in Ausnahmefällen kann eine wesentliche Beeinträchtigung angenommen werden, wenn die Grenzwerte, die nach § 48 BImSchG erlassen worden sind, eingehalten werden.
Daraus folgt, dass in aller Regel die leisen Rasenroboter im Dauerbetrieb werktags in der Zeit von 7 Uhr bis 20 Uhr eingesetzt werden dürfen, jedenfalls dann, wenn die Mittagsruhe gewahrt ist. Ob das allerdings nötig ist, steht auf einem anderen Blatt. Die Programmierung ermöglicht nicht nur den maximalen Dauerbetrieb, sondern auch die zeitliche Berücksichtigung nachbarlicher Empfindlichkeiten.
Mietverhältnis (Urteil vom 27.04.2016, VIII ZR 323/14)
Kein Mietvertrag möglich, wenn der Vermieter die Wohnung mit nutzt?
Der Ehemann ist alleiniger Eigentümer der Wohnung, die er zusammen mit seiner Ehefrau bewohnt. Kann er über die Mitnutzung einen Mietvertrag mit seiner Ehefrau schließen? Nein, sagt der Bundesgerichtshof. Das widerspreche dem gesetzlichen Modell eines Mietverhältnisses (Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14).Die Fallgestaltung, über die der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, wies einige Besonderheiten auf. Zunächst hatten Eheleute die Wohnung gemietet. Anschließend hatte (nur) der Ehemann die Wohnung zu Eigentum erworben. Die Ehefrau machte geltend, dass der Mietvertrag, soweit er sie betraf, weiterbestand („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB) und vom Ehemann als jetzigem Vermieter übernommen worden sei. Deshalb zahle sie auch Miete an ihn.
Dieser erwägenswerten Auffassung erteilt der Bundesgerichtshof eine glatte Absage.
Er beruft sich dabei auf das gesetzliche Leitbild des Mietvertrages. Der Vermieter sei verpflichtet, dem Mieter den (ungestörten) Gebrauch der Wohnung zu gewähren, ihm also den Gebrauch an der Wohnung zu überlassen. Diese Gebrauchsüberlassungspflicht, so folgert das höchste deutsche Zivilgericht weiter, sei mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch. Notwendig sei, dass der Vermieter dem Mieter den ungestörten alleinigen Besitz an der Wohnung verschaffe, damit dieser die Mietsache ausschließlich, „und zwar insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann“, so das Urteil wörtlich.
Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs kann ein Mietvertrag deshalb dann nicht geschlossen werden, wenn der Vermieter berechtigt ist, die Wohnung ebenfalls (mit) zu nutzen.
Konsequenter Weise darf der Mieter, der seine Freundin in die (Miet-)Wohnung aufnimmt, mit der auch keinen Untermietvertrag abschließen, der regelt, dass die Freundin Miete an ihn bezahlt.
Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich nicht, dass der Vermieter dem Mieter den alleinigen Gebrauch unter Ausschluss gerade des Vermieters verschaffen muss. Die einschlägige Vorschrift, § 535 Abs. 1 BGB, lautet wie folgt:
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.
Unter dieser Formulierung muss nicht zwingend der Alleingebrauch verstanden werden. Es kann auch genügen, dem Mieter den Mitgebrauch zu gewähren.
Ob die Entscheidung richtig ist, mag daher bezweifelt werden. Sie nimmt jedenfalls der in die Wohnung aufgenommenen Person in unnötiger Weise den gesetzlichen Schutz des Mietrechts. Der wird aber mindestens genauso benötigt, wenn der Vermieter mit dem Mieter zusammen in der Wohnung lebt, möglicherweise gerade dann noch mehr.
Die beiden Wohnungsnutzer sind gezwungen, einen (möglichst schriftlichen) Nutzungsvertrag abzuschließen, der die beiderseitigen Rechte und Pflichten genau regelt. Die Praxis zeigt, dass solche Regelungen nur selten getroffen werden. Auch dann gilt der gesetzliche Kündigungsschutz nicht für den „Mieter“. Ausgerechnet dem Schutzbedürftigen entzieht der Bundesgerichtshof den Schutz.
Eigenhändiges Testament (Urteil vom 5.4.2016, XI ZR 440/15)
Bank muss eigenhändiges Testament anerkennen
Der Bundesgerichtshof erleichtert und verbilligt jetzt den Erbnachweis. Der kann auch durch die Vorlage eines eigenhändigen Testaments geführt werden. Den teuren und erst in einem langwierigen Verfahren zu erlangenden Erbschein darf die Bank künftig nur noch in Ausnahmefällen verlangen. Das ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 5. April 2016 – XI ZR 440/15.Es geht in der Entscheidung über ein Berliner Testament. Die Eheleute hatten sich in einem eigenhändigen gemeinschaftlichen Testament gegenseitig zu Alleinerben eingesetzt, die beiden Töchter zu gleichen Teilen als Schlusserben. Nachdem zunächst der Vater, dann die Mutter gestorben war, legen die Töchter der Sparkasse eine beglaubigte Abschrift des eigenhändigen Testaments und das Eröffnungsprotokoll vor. Dennoch gibt die Sparkasse die Konten der Mutter nicht frei, sondern verlangt die Vorlage eines Erbscheins. Dadurch entstehen den Miterbinnen Kosten in Höhe von 1.770 Euro, die sie jetzt von der Sparkasse ersetzt verlangen.
Mit dieser Forderung setzen sie sich in allen drei Instanzen gegen die Sparkasse durch. Auch der Bundesgerichtshof bestätigt, dass die Sparkasse sich mit der beglaubigten Abschrift des eigenhändigen Testaments und der Eröffnungsniederschrift hätte begnügen müssen. Sie reichen als Erbnachweis aus. Indem die Bank stattdessen die Vorlage eines – teuren und unnützen – Erbscheins verlangt, hat sie schuldhaft ihre Leistungs-treuepflicht gegenüber den Erbinnen verletzt. Aus der Leistungstreuepflicht folgt die generelle Verpflichtung, den Vertragszweck und den Leistungserfolg weder zu gefährden noch zu beeinträchtigen.
Nur in gesetzlich eigens geregelten Fällen muss der Erbnachweis durch Erbschein geführt werden, so bei der Grundbuchberichtigung oder bei der Handelsregisteranmeldung. Abgesehen von diesen Sonderregelungen ist der Erbe nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen, sondern hat auch die Möglichkeit, diesen Nachweis in anderer Form zu erbringen. Dazu gehören neben dem öffentlichen Testament auch das eigenhändige Testament oder im Falle gesetzlicher Erbfolge Urkunden, aus denen sich diese Erbfolge ergibt.
Das Argument der Bank, sie dürfe die Vorlage des Erbscheins verlangen, weil nur der mit dem Gutglaubensschutz ausgestattet sei und sie nur auf diese Weise der Gefahr entgehe, doppelt in Anspruch genommen zu werden, verwirft der Bundesgerichtshof. Dieses Argument bevorzugt in einseitiger Weise die Interessen der Sparkasse zu Lasten des Erben. Ihm ist nicht daran gelegen, in Fällen, in denen das Erbrecht unproblematisch anders als durch Vorlage eines Erbscheins nachgewiesen werden kann, das unnütze, Kosten verursachende und zu einer Verzögerung der Nachlassregulierung führende Erbscheinsverfahren anstrengen zu müssen, so der Bundesgerichtshof. Daran, auch in klaren Erbfolgefällen allein zur Erlangung des Gutglaubensschutzes regelmäßig auf einem Erbschein bestehen zu können, hat die Bank kein schutzwürdiges Interesse.
Zwar reicht das eigenhändige Testament – anders als das notariell beurkundete öffentliche Testament – an sich nicht aus, die Erbfolge nachzu-weisen. Im Vergleich zum öffentlichen Testament sind beim eigenhändigen oder privatschriftlichen Testament die Gefahren der Rechtsunkenntnis, unklarer Formulierungen, des Urkundenverlusts, seiner Fälschung oder Unterdrückung höher. Aufgrund dessen ist es bei Vorlage einer beglaubigten Ablichtung eines eigenhändigen Testaments nebst einer beglaubigten Abschrift des Eröffnungsprotokolls eine Frage des Einzelfalls, ob dieses Testament die Erbfolge mit der erforderlichen Eindeutigkeit nachweist. Gibt es aber keine begründeten konkreten Zweifel daran, wer nach dem Testament als Erbe berufen ist, reicht das eigenhändige Testament als Erbnachweis aus. Bloss abstrakt bleibende Zweifel berechtigen die Sparkasse nicht, die Vorlage eines Erbscheins zu verlangen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat große Bedeutung. Das eigenhändige Testament ist beliebt. Es ist günstig, schnell und flexibel. Ein Nachteil ist darin gesehen worden, dass die Banken bisher das eigenhändige Testament nicht als Erbnachweis haben ausreichen lassen und die Vorlage des – teuren – Erbscheins verlangten, nicht zuletzt auch deshalb, um eigene Haftungsrisiken gering zu halten. Dieser Praxis hat das Gericht jetzt einen Riegel vorgeschoben und damit das eigenhändige Testament aufgewertet. Allerdings taugt das eigenhändige Testament nur dann als Nachweis gegenüber der Bank, wenn es eindeutige Regelungen darüber enthält, wer zum Erben berufen ist. Widersprüchliche oder unklare Testamente muss die Bank selbstverständlich nach wie vor nicht akzeptieren. Eigenhändige Testamente mit klaren Regelungen darf sie künftig aber nicht mehr als unzureichend ansehen. Sonst droht ihr die Gefahr, auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden.
Wohnraum-Mietverträge dürfen nicht per E-Mail gekündigt werden
Seit 01.10.2016 dürfen nach dem Gesetz Verträge, die über das Internet geschlossen worden sind, auch wieder online gekündigt werden - selbst wenn im Vertrag für die Kündigung ausdrücklich die Schriftform vorgesehen ist. In diesem Fall reicht also eine Kündigung per E-Mail, per SMS oder per Telefax aus.
Anders aber sieht es bei Wohnraummietverträgen aus: Für solche Verträge gilt die neue Kündigungsrecht nicht. Denn hier ist die Schriftform einer Kündigung gesetzlich vorgeschrieben. Sie muss deshalb eingehalten werden. Die Vorschrift gilt sowohl für die Kündigung des Vermieters als auch für die Kündigung des Mieters.
Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam. Deshalb bleibt es notwendig, die Kündigung schriftlich zu verfassen. Schriftform bedeutet hier, dass der Text der Kündigung eigenhändig unterschrieben werden muss oder ein notariell beglaubigtes Handzeichen unter der Kündigungserklärung erhält.
Haben - beispielsweise - Eheleute vermietet oder gemietet, so genügt es nicht, wenn nur ein Ehegatte die Kündigung unterschreibt. Häufig scheitern Kündigungen gerade daran, wie Fachanwalt für Miet- Wohnungseigentumsrecht Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, berichtet. Wenn hier der Ehemann die Ehefrau vertreten will, muss er dies bei der Unterschrift deutlich machen, etwa durch den Zusatz „in Vertretung“. Notwendig ist es dann aber auch, eine schriftliche Vollmacht beizufügen. Denn andernfalls kann die Gegenseite die Kündigung unverzüglich zurückweisen.
Die schriftliche Kündigung muss der Gegenseite im Original zugehen. Die Übermittlung per Telefax oder per Scan reicht nicht aus. Entscheidend kann es sein, so Hilbert, dass der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter Beziehung also beim Vermieter auch nachgewiesen werden kann. Am besten Erfolg dieser Nachweis bei einer förmlichen Zustellung. Vorsicht ist geboten bei der Übersendung mit einfachem Brief oder per Einschreiben.
Das Gesetz lässt inzwischen zur Wahrung der Schriftform auch die qualifizierte elektronische Form zu. In diesem Fall muss die gesamte Kündigungserklärung den gesetzlichen Anforderungen an ein elektronisches Dokument entsprechen, insbesondere mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein. Ein E-Mail mit eingescannte Unterschrift genügt nicht. Bisher hat diese von der Kündigung noch keine praktische Bedeutung. Das kann sich im Zuge des digitalen Fortschrittes jedoch schnell ändern. Damit wird sich, so Hilbert, auch die Problematik entschärfen, den Zugang der Kündigung nachzuweisen.
Für alle Fragen rund um die Kündigung eines Wohnmietverhältnisses können sich die Mitglieder von Haus und Grund Hochrhein vertrauensvoll an ihren Verein wenden.
Anders aber sieht es bei Wohnraummietverträgen aus: Für solche Verträge gilt die neue Kündigungsrecht nicht. Denn hier ist die Schriftform einer Kündigung gesetzlich vorgeschrieben. Sie muss deshalb eingehalten werden. Die Vorschrift gilt sowohl für die Kündigung des Vermieters als auch für die Kündigung des Mieters.
Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam. Deshalb bleibt es notwendig, die Kündigung schriftlich zu verfassen. Schriftform bedeutet hier, dass der Text der Kündigung eigenhändig unterschrieben werden muss oder ein notariell beglaubigtes Handzeichen unter der Kündigungserklärung erhält.
Haben - beispielsweise - Eheleute vermietet oder gemietet, so genügt es nicht, wenn nur ein Ehegatte die Kündigung unterschreibt. Häufig scheitern Kündigungen gerade daran, wie Fachanwalt für Miet- Wohnungseigentumsrecht Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, berichtet. Wenn hier der Ehemann die Ehefrau vertreten will, muss er dies bei der Unterschrift deutlich machen, etwa durch den Zusatz „in Vertretung“. Notwendig ist es dann aber auch, eine schriftliche Vollmacht beizufügen. Denn andernfalls kann die Gegenseite die Kündigung unverzüglich zurückweisen.
Die schriftliche Kündigung muss der Gegenseite im Original zugehen. Die Übermittlung per Telefax oder per Scan reicht nicht aus. Entscheidend kann es sein, so Hilbert, dass der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter Beziehung also beim Vermieter auch nachgewiesen werden kann. Am besten Erfolg dieser Nachweis bei einer förmlichen Zustellung. Vorsicht ist geboten bei der Übersendung mit einfachem Brief oder per Einschreiben.
Das Gesetz lässt inzwischen zur Wahrung der Schriftform auch die qualifizierte elektronische Form zu. In diesem Fall muss die gesamte Kündigungserklärung den gesetzlichen Anforderungen an ein elektronisches Dokument entsprechen, insbesondere mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein. Ein E-Mail mit eingescannte Unterschrift genügt nicht. Bisher hat diese von der Kündigung noch keine praktische Bedeutung. Das kann sich im Zuge des digitalen Fortschrittes jedoch schnell ändern. Damit wird sich, so Hilbert, auch die Problematik entschärfen, den Zugang der Kündigung nachzuweisen.
Für alle Fragen rund um die Kündigung eines Wohnmietverhältnisses können sich die Mitglieder von Haus und Grund Hochrhein vertrauensvoll an ihren Verein wenden.
Wohnflächenangabe (Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14)
Die Wohnfläche muss in den notariellen Kaufvertrag
Kommt es dem Käufer auf die Wohnfläche an, muss er darauf bestehen, sie in den notariellen Vertrag aufnehmen zu lassen. Sonst zieht er den Kürzeren.Das musste leidvoll ein Ehepaar erfahren, das am 18. Dezember 2009 ein Wohnhausgrundstück zum Kaufpreis von 550.000 Euro erworben hatte. Die Verkäufer hatten im Exposé und auf ihrer Internetseite die Wohnfläche des im Jahr 2003 errichteten Wohnhauses mit ca. 200 m² und die Nutzfläche mit ca. 15 m² angegeben. Bei den Vertragsverhandlungen hatten sie den Käufern die erbetenen Grundrisszeichnungen ausgehändigt. Daraus ergab sich eine Fläche von insgesamt 215,3 m².
Im notariellen Kaufvertrag ist eine Flächenangabe nicht enthalten. Der Vertrag enthält den üblichen Gewährleistungsausschluss wegen Sachmängeln des Gebäudes und des Grundstücks. Die Käufer bezahlten den Kaufpreis von 550.000 Euro und wurden danach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Gesamtwohnfläche nicht ca. 200 m² betrug, sondern lediglich rund 170 m². Die Käufer verlangten wegen dieser Flächenunterschreitung von den Verkäufern die Rückzahlung eines Betrages von rund 70.000 Euro. Eine außergerichtliche Einigung scheiterte. Deshalb machten die Käufer ihren Anspruch auf Kaufpreisminderung gerichtlich geltend. Sie scheiterten sowohl vor dem Landgericht Verden als auch vor dem Oberlandesgericht Celle. Letzten Endes wies auch der Bundesgerichtshof die Revision der Käufer zurück (Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14). In seiner Begründung schreibt er Immobilienkäufern Merksätze ins Stammbuch, die beherzigt werden müssen.
Grundsätzlich stellt eine Wohnflächenabweichung um 10 % oder mehr einen Sachmangel dar. Im vorliegenden Fall ergab sich aus den Papieren allerdings die tatsächlich zutreffende Fläche. Die Abweichung beruhte darauf, dass der Hauswirtschaftsraum und die Dachterrasse nicht mit der vollen Fläche berücksichtigt worden sind. Eine bestimmte Berechnungsgrundlage, etwa die Wohnflächenverordnung oder die Zweite Berechnungsverordnung, war jedoch nicht genannt. Es fehlte daher an einer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaft, die zur Haftung der Verkäufer hätte führen können. Die Käufer meinten jedoch, sie hätten mit den Verkäufern eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart, nämlich eine Wohnfläche von ca. 200 m².
Das Oberlandesgericht Celle war allerdings davon ausgegangen, dass die Kaufvertragsparteien die im Exposé und in den Grundrissplänen genannte Fläche als Beschaffenheit des Kaufobjekts stillschweigend vereinbart hätten. Damit befand sich das Gericht in Übereinstimmung mit der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Er hatte noch im Januar 2012 entschieden, dass vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mi t dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung begründen (Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/11).
Daran hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest. Stattdessen bestimmt er jetzt:
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.
Denn bei einem beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäft sind alle Erklärungen in den Vertrag aufzunehmen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Wird im Vertrag die Beschaffenheit nicht erwähnt, soll sie auch nicht geschuldet sein.
Diese neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist von außerordentlich großer Bedeutung für den Abschluss von Grundstücks-Kaufverträgen. Beschaffenheitsmerkmale, die im Rahmen der Vertragsverhandlungen besprochen und angegeben worden sind, müssen jetzt auch in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Nur in diesem Fall kann der Käufer Rechte geltend machen, wenn die besprochene Beschaffenheit – z. B. die Wohnfläche oder das Baujahr – nicht vorhanden sind.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist in der Sache richtig. Die Beurkundungspflicht soll dafür sorgen, dass der Vertrag alle wesentlichen Vereinbarungen vollständig enthält. Würde man, wie früher, davon ausgehen, dass neben der notariellen Urkunde auch noch nicht beurkundete Vereinbarungen gelten sollten, muss dies zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages wegen Formverstoßes führen.
Umso mehr gilt der alte Grundsatz: „Augen auf: Kauf ist Kauf“
Rückzahlung von Schwarzgeld (Urteil vom 11.6.2015, VII ZR 216/14)
Kein Anspruch auf Rückzahlung von Schwarzgeld
Wer beim Schwarzgeldvertrag vorleistet, steht im Risiko. Das bestätigt erneut der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 11. Juni 2015 (VII ZR 216/14). Der Handwerker unterbreitet dem Hauseigentümer ein Angebot über den Ausbau des Dachgeschosses über rund 12.500 Euro zzgl. Mehrwertsteuer. Anschließend einigen sich beide mündlich auf einen „schwarzen“ Pauschalpreis von 10.000 Euro, den der Eigentümer auch bar bezahlt.Das Vorhaben hat ein unglückliches Schicksal. Der Eigentümer ist mit der Arbeit des Handwerkers nicht zufrieden. Nachdem sich die Parteien nicht einig geworden sind, verlangt er vor Gericht (weiteren) Schadensersatz in Höhe von rund 12.000 Euro. Der Handwerker seinerseits verlangt die Rückzahlung desjenigen Schadensersatzes, den er bereits dem Eigentümer bezahlt hat.
Der Bundesgerichtshof kommt zum Ergebnis, dass dem Hauseigentümer kein Anspruch auf Schadensersatz zusteht, weil der Vertrag nichtig ist. Die Parteien hätten bewusst einen Schwarzarbeitsvertrag abgeschlossen, bei dem der Staat um die Umsatzsteuer geprellt werden sollte. Aber auch einen – an sich rechtlich begründeten – Anspruch auf Rückzahlung des „schwarzen“ Werklohns unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung lehnt der Bundesgerichtshof ab. Wer bewusst das im Schwarzarbeitsgesetz enthaltene Verbot missachte, verdiene keinen Schutz.
Mit der zivilrechtlichen Auseinandersetzung hat die Sache noch kein Ende gefunden. Beiden Parteien steht ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren bevor. Auch das muss bedenken, wer mit einem Schwarzgeldvertrag vor Gericht zieht.
Neue Meldepflichten des Vermieters
Ursprünglich hätte die Reform bereits am 1. Mai 2015 in Kraft treten sollen.
Durch die Verschiebung um ein halbes Jahr auf den 1. November soll der Verwaltung ausreichend Zeit eingeräumt werden, sich technisch und organisatorisch auf die Änderungen einzustellen. Inhaltliche Änderungen gibt es jedoch nicht.Der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person muss den Ein- oder Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von zwei Wochen bestätigen. Dabei soll die Bestätigung des Wohnungsgebers dessen Namen und Anschrift, das Datum des Ein- oder Auszugs, die Anschrift der jeweiligen Wohnung und den Namen des meldepflichtigen Mieters enthalten. Die Behörde soll zudem von dem Eigentümer der Wohnung und ggf. auch von dem Wohnungsgeber (z.B. dem Verwalter) Auskunft verlangen können über Personen, die bei ihm wohnen oder gewohnt haben.
Dem Wohnungsgeber soll im Gegenzug das Recht zustehen, sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde von der An- bzw. Abmeldung des Mieters zu überzeugen. Zudem soll die Meldebehörde dem Eigentümer einer Wohnung und ggf. auch dem Wohnungsgeber jederzeit unentgeltlich Auskunft über die Namen der in seiner Wohnung gemeldeten Personen erteilen müssen, soweit dieser ein rechtliches Interesse glaubhaft macht. Ein solches rechtliches Interesse kann darin bestehen, für die Vorbereitung einer Räumungsklage die Namen aller für die Wohnung gemeldeten Personen zu erfahren. Der Name und die Anschrift des Eigentümers von vermieteten Wohnungen und, falls abweichend, auch die des Wohnungsgebers sollen bei den Meldebehörden künftig gespeichert werden.
Durch die Speicherung sollen lediglich die Mitwirkung des Wohnungsgebers und die Berechtigung des Wohnungsgebers bzw. des Eigentümers für die Auskunftsansprüche überprüft werden können.
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