Wichtige Informationen der Service GmbH

Die CO2-Abgabe und die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

• Seit dem 1. Januar 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), darunter fällt auch eine CO2-Abgabe auf Heizöl und Erdgas. Als Teil des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung soll die CO2-Abgabe helfen, klimafreundliches Verhalten zu fördern, um Treibhausgase zu minimieren und die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen.
• Sofern Wärme oder Warmwasser aus fossilen Brennstoffen erzeugt wird, entstehen CO2-Emissionen und die CO2-Abgabe wird fällig. Mieter müssen diese entsprechend ihrem Verbrauch entrichten. Vermieter werden je nach Einstufung des Gebäudes an den CO2-Kosten beteiligt.
• Seit dem 1. Januar 2023 gilt ein Zehn-Stufenmodell, nach welchem die Kohlendioxidkosten, abhängig vom Energiestandard des Mietshauses, aufgeteilt werden. Neben Heizöl und Erdgas erfolgt auch eine Aufteilung der CO2-Kosten für Fernwärme. Die Einstufung ergibt sich aus dem CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.
Zunächst ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter pro Jahr zu ermitteln. Hierzu gibt die Jahresabrechnung der Energielieferanten Aufschluss. Bei Heizungen mit Öl ist der Jahresverbrauch (Bestand am Jahresanfang plus Zukäufe abzgl. Bestand am Jahresende) maßgeblich. Der so berechnete Jahres-CO2-Ausstoß wird dann durch die Gesamtwohnfläche des Hauses geteilt.
< 12 kg CO2 / m² / a: 100% Mieter, 0% Vermieter
12 – 17 kg CO2 / m² / a: 90% Mieter, 10% Vermieter
17 – 22 kg CO2 / m² / a: 80% Mieter, 20% Vermieter
22 – 27 kg CO2 / m² / a: 70% Mieter, 30% Vermieter
27 – 32 kg CO2 / m² / a: 60% Mieter, 40% Vermieter
32 – 37 kg CO2 / m² / a: 50% Mieter, 50% Vermieter
37 – 42 kg CO2 / m² / a: 40% Mieter, 60% Vermieter
42 – 47 kg CO2 / m² / a: 30% Mieter, 70% Vermieter
47 – 52 kg CO2 / m² / a: 20% Mieter, 80% Vermieter
> 52 kg CO2 / m² / a: 5% Mieter, 95% Vermieter

Der jeweils aktuelle CO2-Preis pro ausgestoßener Tonne wird nun mit dem Gesamt- CO2 -Ausstoß des Gebäudes eines Jahres multipliziert. Dieser Wert in Euro entspricht den Gesamt-CO2-Kosten, die dann zwischen Vermieter und Mieter anhand des 10-Stufenmodels aufgeteilt werden.

Zum Januar 2021 wurde der CO2-Preis zunächst auf 25 Euro pro ausgestoßener Tonne CO2 festgelegt. Im Jahr 2024 betrug der Preis 45 Euro, in 2025 stieg der Preis auf 55 Euro an, im nächsten Jahr werden 65 Euro pro ausgestoßener Tonne CO2 fällig.
Die Haus & Grund Hochrhein Service GmbH bietet Ihnen das Erstellen Ihrer Betriebskostenabrechnung an, auf Wunsch einschließlich der Heizkostenabrechnung, errechnet in diesem Zusammenhang den CO2-Ausstoß Ihres Gebäudes, stuft es gemäß 10-Stufenmodell ein und nimmt die korrekte Aufteilung des CO2-Preises zwischen Mieter und Vermieter vor.
Sprechen Sie uns hierzu rechtzeitig an. Herr Michael Franz unterstützt Sie dabei gerne.

Haus & Grund Hochrhein dankt allen Mitgliedern, die im vergangenen Jahr bei ihrem Eintritt in den Verein oder beim Kauf eines Mietvertrages die beigefügten Mietkatasterblätter ausgefüllt wieder zurückgegeben haben. 

Eine aussagekräftige Datengrundlage hilft allen Mitgliedern als Orientierung bei der Neuvermietung. Noch wichtiger sind die Informationen für die Anpassung der Miethöhe bei bestehenden Mietverhältnissen. Das Gesetz schreibt die Benennung von drei Vergleichsmieten vor. Häufig scheitern notwendige Anpassungen während des Mietverhältnisses an fehlenden Vergleichswohnungen.

Selbstverständlich werden keine persönlichen Daten erfasst. Für die Mietpreissammlung genügen die Daten der Wohnung. Die Benennung von Mietern und Vermietern ist nicht erforderlich und deshalb auch nicht vorgesehen. Die Geschäftsstelle achtet auf die Aktualität der Informationen. Mieten, die älter als sechs Jahre sind, dürfen derzeit als Vergleichsmiete nicht verwendet werden. Für die ausgeschiedenen Altmieten ist ein aktueller Ersatz erforderlich.

Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein e.V. haben die Möglichkeit, das komplizierte außergerichtliche Mieterhöhungsverfahren vollständig in professionelle Hände zu legen. Nehmen Sie dazu einfach Kontakt mit unserer Service GmbH auf unter:

• Tel: 07751/87 09 54
• E-Mail: info@haus-und-grund-hochrhein.de

Für einige Orte im Vereinsgebiet ist die Datengrundlage noch zu „dünn“, um drei Vergleichswohnungen benennen zu können. Dort sind rechtskonforme Mieterhöhungen bis fast zur Unmöglichkeit erschwert.

Bitte helfen Sie uns und sich selbst dabei, diese Situation zu verbessern. Füllen Sie ein Mietkatasterblatt aus und senden es an uns zurück, falls Ihr Mietvertrag nicht älter als vier Jahre ist oder die letzte Mieterhöhung nicht mehr als vier Jahre zurückliegt. Das Blanko-Mietkatasterblatt finden Sie im Mitgliederbereich auf unserer Homepage. Natürlich sendet Ihnen die Geschäftsstelle auch gerne ein Formular zu.

Als Belohnung für Ihre Teilnahme erhalten Sie von uns ein kleines Dankeschön. Sie erhalten einen drei Jahre lang gültigen Gutschein für ein Vertragsformular über Wohnraummiete oder alternativ 10 % Rabatt für eine von uns erstellte Betriebskostenabrechnung.

Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrer Vermietung.

Vermietung ist auch mit Risiken verbunden. Welches Mitglied wünscht sich nicht seriöse und ordentliche Mieter sowie Mietverträge, die „Hand und Fuß“ haben? Immer mehr unserer Mitglieder nutzen deshalb den Vermietungsservice der Haus und Grund Hochrhein Service GmbH.
Unser Service beginnt mit einem Beratungsgespräch, einem detaillierten Angebot und einem gemeinsamen Vor-Ort-Termin mit Besichtigung der Immobilie. Von Ihnen beauftragt, erfassen wir alle relevanten Daten zur Immobilie und erstellen repräsentative Fotos. Die Marktmiete wird von uns sicher und genau ermittelt. Dabei beachten wir die rechtlichen Vorgaben der Mietpreisbremse. Auch beraten wir Sie bei der Kalkulation der Betriebskosten-Vorauszahlungen. Wir erstellen das Exposé, stellen es auf einem Immobilienportal online und übernehmen für Sie die Bearbeitung aller Interessenten-Anfragen. Nach Prüfung der eingegangenen Bewerbungen sowie Mieterselbstauskünfte führen wir eine Selektion durch und leiten Ihnen die aus unserer Sicht qualifizierten Interessenten zur direkten Kontaktaufnahme und Vereinbarung eines Besichtigungstermins weiter.
Stehen „Favoriten“ fest, kümmern wir uns um die Bonitätsprüfung derselben einschließlich Schufa-Auskunft und die Prüfung der Einkommensverhältnisse.
Ist die Entscheidung getroffen, wer das Domizil zukünftig bewohnen wird, bereiten wir den Original-Mietvertrag von Haus und Grund vor, welcher stets der aktuellen Rechtsprechung entspricht. Ihre eventuellen Zusatzvereinbarungen können gleichzeitig durch unsere Rechtsanwälte abgeklärt werden.

Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben. Weil es um viel Geld geht, sollte alles gut bedacht sein. Ist die Unterschrift bei der notariellen Beurkundung einmal geleistet, hat man als Käufer in der Regel weder ein Rücktrittsrecht noch Gewährleistung. Gekauft wie gesehen“, heißt es da.

Die Nachfrage nach Immobilien ist derzeit sehr hoch. Der Immobilienmarkt ist seit Jahren von steigenden Preisen gekennzeichnet, in manchen Regionen bzw. Städten sind die Preise sogar exorbitant gestiegen. Auch wenn eine Immobilie grundsätzlich sehr interessant erscheint - nicht jede Immobilie ist wirklich den Preis wert, zu welchem sie angeboten wird. Deshalb ist genaues Hinsehen sehr wichtig. Als Laie fällt es nicht leicht, bspw. den bautechnischen Zustand eines bestehenden, evtl. schon älteren Gebäudes richtig zu bewerten. In dieser Situation ist es empfehlenswert, einen erfahrenen Immobilien-Experten an der Seite zu haben, der neben Lage, Alter, Ausstattung und Allgemeinzustand insbesondere den energetischen Modernisierungsstand begutachtet. Anhand dieser Daten wird eine Immobilien-Wertermittlung nach entsprechender Verordnung (ImmoWertV) vorgenommen und ein realistischer Verkehrswert der Immobilie ermittelt, der sodann Basis für die Kaufpreis-Verhandlung ist.

Eine Immobilienkaufberatung durch die Haus & Grund Hochrhein Service GmbH bietet viele Vorteile: einerseits das gute Gefühl, bei der Entscheidungsfindung professionell begleitet zu sein. Andererseits können dabei nicht nur Zeit und Nerven gespart werden, sondern möglicherweise auch viel Geld.

Unser Immobilienexperte Michael Franz berät Sie hierzu gerne.

Neues zur Heizkostenverordnung

Neue Erfassungsgeräte müssen fernauslesbar sein.
Mieter haben Anspruch auf eine monatliche Verbrauchsinformation.

Haben Sie bereits auf fernauslesbare Zähler umgerüstet, dann sind Sie verpflichtet, Ihre Mieterinnen und Mieter monatlich über deren Energieverbräuche zu informieren. Die erforderlichen Informationen: Zum einen Angaben zum Verbrauch im betreffenden Monat. Des Weiteren folgende Vergleichswerte:

• der Verbrauch im Vormonat (sowie Angabe, um wieviel Prozent er sich erhöht hat oder gesunken ist)
• der Verbrauch im Vorjahresmonat (sofern die Mieterin oder der Mieter zu dieser Zeit bereits in der Wohnung gewohnt hat; auch hier muss die Veränderung zusätzlich in Prozent angegeben werden)
• der Durchschnittsverbrauch vergleichbarer Wohnungen im selben Zeitraum

Erfassungsgeräte müssen interoperabel sein.
„Interoperabel“ heißt, sie müssen den Austausch von Daten mit den Systemen anderer Anbieter ermöglichen. Lassen Sie die Erfassungsgeräte neu installieren, müssen sie diese Anforderung erfüllen. Sind Ihre Erfassungsgeräte bereits fernablesbar, so haben Sie bis zum 31. Dezember 2031 Zeit, diese zusätzliche Funktion nachzurüsten.
Die Novelle der Heizkostenverordnung stellt eine dritte Anforderung an die neuen Erfassungsgeräte: Sie müssen an ein sogenanntes Smart-Meter-Gateway anbindbar sein.

Aus der Betriebskostenabrechnung, die die Heizkostenabrechnung einschließt, geht jeweils hervor, wie viel Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nachzuzahlen hat oder erstattet bekommt. Je nachdem, wie das Ergebnis ausfällt, können Sie Sie einen neuen Betrag festlegen, den Ihre Mieterin oder Ihr Mieter künftig vorauszahlen muss. Darüber hinaus müssen Sie nun weitere Informationen in die Heizkostenabrechnung aufnehmen:

• Angaben zum Brennstoffmix (wie hoch ist der Anteil fossiler und erneuerbarer Energien?),
• Welche Steuern und Abgaben sind in den Kosten enthalten?
• Kontaktdaten von Verbraucherorganisationen und Energieagenturen
• Vergleichsdaten für den Jahresverbrauch eines vergleichbaren Durchschnittshaushalts
• Vergleich mit dem witterungsbereinigten Verbrauch in grafischer Form

Fazit: Die Heizkostenabrechnung wird deutlich anspruchsvoller.

Haben Sie bislang die Heizkostenabrechnung selbst angefertigt, dann empfehlen wir Ihnen, diese zukünftig durch ein hierfür spezialisiertes Unternehmen erstellen zu lassen. Die bedeutenden Wärmemessdienst-Unternehmen bieten dabei auch an, die erforderlichen, fernauslesbaren und den Normen entsprechenden Messgeräte zu installieren. Auch kümmern sich diese Unternehmen dann um das fristgerechte Bereitstellen der erforderlichen, monatlichen Verbrauchsinformationen an Ihre Mieter, sodass Sie sich hierum nicht kümmern müssen. Haus & Grund Hochrhein bietet Ihnen an, auf Basis der beigestellten Heizkostenabrechnung die gesamtheitliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen und alle umlagefähigen Kosten nach geltenden Vorschriften auf die Mieter zu verteilen.

Gerne unterstützen wir Sie bei Fragen zum Thema Heizkostenabrechnung. Sollten Sie die aufgezeigten Anforderungen noch nicht erfüllt haben, gehen Sie das Thema bitte zeitnah an. Werden keine Verbrauchsinformationen wie vorgeschrieben zur Verfügung gestellt, haben die Mieter das Recht zur Kürzung entsprechender Abrechnungsbeträge. Und das kann für Sie als Vermieter letztlich teuer werden.

Die 3-jährige "Regelverjährung", die für viele Forderungen gegenüber Mietern gilt, endet exakt am 31.12. eines jeden Jahres. Die Frist beginnt immer am Ende des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist, und endet 3 Jahre später am 31. Dezember und zwar genau um 24 Uhr (§§ 195, 199 BGB), und wird deshalb auch "Silvesterverjährung" genannt.

Diese Verjährung gilt für viele mietrechtliche Ansprüche, beispielsweise:

• Mietausfallschaden, wenn dem Mieter fristlos gekündigt wurde und die Wohnung nicht sofort weitervermietet werden konnte
• Nutzungsentschädigung wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe der Wohnung
• Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung
• Kautionszahlung
• Mietzahlung inklusive der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung oder –pauschale

Nur ein Gang zum Gericht hemmt die Verjährung zuverlässig

Der Eintritt der Verjährung kann nur verhindert werden, wenn die Forderung bei Gericht geltend gemacht wird. Eine Zahlungsaufforderung an den Mieter oder ein langer Briefwechsel über die Forderung kann die Verjährung grundsätzlich nicht stoppen. Forderungen können geltend gemacht werden durch folgende Maßnahme:

• Mahnbescheid beantragen
• Klage erheben oder
• Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens

Ein Mahnbescheid ist kostengünstig und schnell

Ein Mahnbescheid schützt schneller und einfacher vor der Verjährung als eine Klage und ist außerdem wesentlich kostengünstiger. Mahnbescheid online:

Wichtig:

• Der Antrag muss das Gericht im Dezember 2020 erreichen, sonst ist es zu spät und die Forderung verjährt.
• Ein Mahnantrag muss sorgfältig ausgefüllt werden. Der Anspruch muss konkret benannt werden.

Beispiel:

Sollen offene Mieten geltend gemacht werden, muss genau der Zeitraum angegeben werden, in dem die Miete nicht oder nur unvollständig bezahlt wurde.
Bei Betriebskostennachforderungen muss das Datum der Abrechnung angegeben werden.
Bei Schadensersatzforderungen muss der Aussteller und das Datum der Rechnung angegeben werden.

Wenn in einer Wohnung, die vermietet werden soll, eine Einbauküche verbaut ist, stellt sich der Vermieter einige Fragen:

• Kann ich für die Bereitstellung der Küche etwas verlangen?
• Wie stelle ich sicher, dass die Küche ordentlich gepflegt wird?
• Wer muss denn für Reparaturen oder Ersatz sorgen bzw. bezahlen, wenn etwas kaputt geht?

Grundsätzlich gibt es 2 Möglichkeiten, wie das im Mietvertrag aufgenommen werden kann:

1. Die Küche wird mitvermietet.

In diesem Fall ist die Einbauküche Mietgegenstand. Der Mieter hat sie ordentlich zu behandeln und zu pflegen, was im Mietvertrag jedenfalls entsprechend festgehalten werden sollte, einschließlich Hinweis zur Beachtung der Pflege- bzw. Betriebsanleitung des Küchenherstellers.Im Schadensfall, also z. B. wenn die Spülmaschine defekt ist, muss der Vermieter für entsprechenden Ersatz sorgen und die Kosten dafür tragen, sofern der Schaden nicht in Folge unsachgemäßer Nutzung durch den Mieter entstand.

2. Die Küche wird leihweise überlassen.

In diesem Fall geht die Verantwortung für die Einbauküche auf den Mieter über. Das heißt, neben ordentlicher Behandlung und Pflege muss der Mieter für jegliche Schäden an der Einbauküche aufkommen. Im oben genannten Beispiel müsste hier der Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die defekte Spülmaschine beschaffen, fachmännisch einbauen lassen und auch dafür bezahlen.In jedem Fall ist es möglich, für die Bereitstellung der Einbauküche – ob vermietet oder leihweise überlassen – einen „Obulus“ zu verlangen. Dies kann in der monatlichen Netto-Kaltmiete kalkuliert und enthalten sein oder auch separat im Mietvertrag vereinbart werden.

Die Haus & Grund Service GmbH, Herr Michael Franz, beratet Sie hierzu auch gerne persönlich unter Tel. 07751 87 09 54.

So sollen Sie, liebes Mitglied, vorgehen:

1. Ermittlung des aktuellen Mietpreises

Bei Haus & Grund Hochrhein können Sie die ortsübliche Miete erfahren.

2. Mietvertrag – nur von Haus & Grund

Bitte verwenden Sie keine Mietverträge aus dem Schreibwarenhandel oder aus dem Internet. Oft entsprechen die Verträge nicht der aktuellen Rechtsprechung, sind veraltet, oder mehr auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten. Darum unsere Empfehlung: Verwenden Sie nur Haus & Grund Mietverträge. Sie erhalten diese in Papierform direkt in unserer Geschäftsstelle, per Post oder online über das Internetportal auf unserer Internetseite.

Wir beraten Sie gerne in der Geschäftsstelle über das richtige Ausfüllen der Formulare. Oder Sie lassen Ihre Mietverträge gleich von der Haus & Grund Service GmbH anfertigen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Denn fehlerhafte Vereinbarungen im Mietvertrag lassen sich nachträglich nicht mehr korrigieren und gelten während des gesamten Mietverhältnisses.

Nehmen Sie unter der Tel. 07751 870954 Kontakt mit unserer Service GmbH auf. Vereinbaren Sie einen Termin.

3. Mieter-Bonitätsauskunft/SolvenzCheck (Schufa-Auskunft)

Mietnomaden, Mietbetrüger, Jobverlust oder Überschuldung beim Mieter: Die Fälle, warum es zu einem Mietausfall kommen kann, sind vielfältig. Für viele Vermieter können Mietausfälle existenzbedrohend sein, insbesondere bei einer laufenden Finanzierung der Immobilie als Kapitalanlage. Es ist wichtig, dass ein Kreditgeber oder wie hier ein Vermieter sein Miet-Ausfallrisiko weitestgehend minimiert. Deshalb ist vor Abschluss eines Mietvertrages zu raten: Den Haus & Grund SolvenzCheck durchführen!

4. Rechtsschutz vom 1.Tag an bei GET-Service GmbH

Unter folgender Bedingung: Wenn Sie einen Mietvertrag von Haus & Grund verwendet und einen MietsolvenzCheck durchgeführt haben, dann beginnt der Rechtsschutz (bei Abschluss über unseren Versicherungspartner GET-Service) vom ersten Tag an und nicht erst nach dreimonatiger Wartefrist.

Folgende Leistungen werden erbracht:

• Gerichtlicher Rechtsschutz wenn Sie wegen nicht bezahlter Miete oder Nebenkostenforderung klagen müssen
• Gerichtlicher Rechtsschutz bei Nachbarstreit oder ‚Abgabenstreit mit Kommune
• Übernahme der gerichtlichen Rechtsverfolgungskosten für Rechtsanwalt, Sachverständige und Gericht
• Ersatz der Vollstreckungskosten bei Räumung