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Stellungnahme von Haus & Grund Hochrhein zur Mietrechtsreform

Immer auf die Vermieter: Regierung bekämpft lieber Symptome statt Probleme

Immer auf die VermieterEinige politische Parteien entdecken gerade ein altes Feindbild neu: die privaten Vermieter. Die hören ungute Signale aus den schrumpfenden Regierungsparteien, so der Vorsitzende von Haus & Grund Hochrhein e. V., Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen.

Was ist beschlossen?

Die untaugliche Mietpreisbremse wird verschärft. Sinnvolle Modernisierungen des Vermieters werden deutlich eingeschränkt. Manipulationen des Mietspiegels sollen flächendeckend die Anpassung von Mieten erschweren. Ab nächstem Jahr treten die weiteren Belastungen der Häuslebauer in Kraft. Manchen Politikern, auch in den Regierungsparteien, reicht das noch nicht aus. Sie wollen reale Mieterhöhungen komplett verbieten. Nur ein Inflationsausgleich darf vorläufig noch sein. Da sich die Bau- und Renovierungskosten deutlich über dem Index entwickeln, würde die Vermietung zum staatlich erzwungenen Verlustgeschäft. Kein Zweifel, der regierungspolitische Wind weht den privaten Vermietern immer kräftiger ins Gesicht.

Logik und wirtschaftliche Vernunft haben wenig Chancen gegen Ideologie und den Wunsch nach plakativen Lösungen. Die Reform firmiert zu Unrecht unter dem Logo „Mieterschutz“. Mit einseitigen Perspektiven ist es noch nie gelungen, neuen Wohnraum zu schaffen. Eine Neuorientierung wäre nötig in Richtung Vermieterschutz. Ohne die Möglichkeit einer akzeptablen Modernisierungsmieterhöhung werden die Klimaschutzziele verfehlt, der Bestand nicht aktualisiert. Die Mietpreisbremse verschreckt jeden, der neuen Mietwohnraum schaffen will. So verschärft die Politik mit Scheinlösungen die Wohnungsnot, statt sie zu lindern.

Es sind die kleinen privaten Eigentümer, die als Vermieter seit Jahrzehnten guten Wohnraum zu fairen Bedingungen anbieten. Deutschland hat insgesamt einen noch funktionierenden Wohnungsmarkt. Der Staat kann und soll in einer freien Gesellschaft die Wohnraumversorgung nicht übernehmen. Dieser Aufgabe ist er nicht gewachsen. Die pleite gegangene DDR hat das gezeigt. Preisbremsen gegen die Marktregeln einzuführen zeugt voneinem Hang zum Populismus. An eine von oben verordnete „Baukostenbremse“ hat bisher ja auch noch kein Politiker gedacht. Wenn die Regierung die Baukosten erheblich verteuert, die Grunderwerbsteuer wucherisch erhöht und jeden Bauwilligen überbürokratisiert, darf sie ihre Versäumnisse nicht auf dem Rücken der privaten Eigentümer ausgleichen wollen. Damit schadet der Staat auch den Mietern und der Freiheit in der Gesellschaft.

Die Haus & Grund-Organisationbekämpft geschlossen die gefährlichen Fehlentwicklungen.

Haus & Grund Hochrhein e.V. zu wichtigem BGH-Urteil

Bundesgerichtshof ermöglicht Streit um Quadratzentimeter Wohnfläche

Auf den Quadratzentimeter„Kleinigkeiten sind des Richters Sache nicht“, lautet ein altes römisches Rechtssprichwort. Der Bundesgerichtshof hat es in seiner Entscheidung über die Betriebskosten (Urteil vom 30.05.2008 – VIII ZR 220/17) nicht berücksichtigt, so die Rechtsberater von Haus & Grund Hochrhein e. V.

Worum ging es?

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten abgerechnet. Als Maßstab legte er die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von 78 Quadratmeter zugrunde. Der Mieter reklamierte: Die Wohnfläche betrug nur 75 Quadratmeter. So errechnete der Mieter einen Betrag zu seinen Gunsten in Höhe von 15,91 Euro.

Eigentlich hatte der Mieter keine Chance. Denn der Bundesgerichtshof hatte für Flächenabweichungen eine Bagatellgrenze gezogen. Nur Abweichungen von mehr als zehn Prozent wurden berücksichtigt. Hier lag die Abweichung aber nur bei vier Prozent.

Diese Rechtsprechung gab der Bundesgerichtshof auf. Es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an. Erfasst der Vermieter sie nicht korrekt, ist seine Abrechnung fehlerhaft. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht mehr.

Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, befürchtet, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs Streit fördert. Denn selbst Gutachtern gelingt es nicht, die „tatsächliche Wohnfläche“ exakt zu bestimmen, wie ein Praxisversuch von Haus & Grund Deutschland bewiesen hat. Nun ist schon bei einer behaupteten Abweichung von wenigen Quadratzentimetern ein Streit möglich, den der Richter nur mit einem teuren Gutachten entscheiden kann.

Auf einen weiteren Aspekt weist Rechtsanwalt Klaus Joester, St. Blasien, hin: Die zu verteilenden Gesamtkosten ändern sich nicht. Sollte ein Mieter erreichen, dass sein Anteil abgesenkt wird, erhöht sich dadurch automatisch der Anteil der übrigen Mieter. Das kann zu Unzufriedenheit im ganzen Haus führen – wenn nicht der Vermieter ohnehin auf der Differenz sitzen bleibt.

Beide Rechtsberater von Haus & Grund Hochrhein e. V. haben kein Verständnis dafür, dass der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung unnötige und unwirtschaftliche Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern provoziert. Besser wäre es gewesen, das höchst deutsche Zivilgericht hätte sich an den eingangs zitierten alten Rechtssatz gehalten.

Tipps und Hinweise von Haus & Grund Hochrhein e. V.

Vermögensauseinandersetzung: Das Eigenheim bei Trennung und Scheidung

VermögensauseinandersetzungWenn das gemeinsame Glück endet, stehen Eheleute vor der Frage, was mit dem gemeinsamen Eigenheim geschehen soll. Es gibt verschiedene Möglichkeit, so Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Familienrecht, Waldshut-Tiengen.

  • Der einfachste Fall: Beide Eheleute ziehen aus. Das Haus wird verkauft. Vom Erlös werden die Schulden bezahlt, der Gewinn wird hälftig verteilt, der Verlust hälftig getragen.
  • Will ein Ehegatte das Haus und die gewohnte Umgebung weiter nutzen, kauft er den Anteil des anderen Ehegatten. Der zutreffende Preis wird durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Die anteiligen Schulden des weichenden Ehegatten übernimmt der andere Ehegatte und zieht sie vom Kaufpreis ab. Dazu sind Verhandlungen mit der finanzierenden Bank über eine Schuldentlassung nötig.
  • Ist das Haus groß genug, kommt eine Aufteilung in Eigentumswohnungen in Frage. Das ist allerdings ein seltener Fall, so Hilbert.
  • Kein Ehegatte hat gegen den anderen Ehegatten einen Anspruch darauf, das Haus am freien Markt zu verkaufen oder den Anteil des anderen zu übernehmen. Diese Möglichkeiten bestehen also nur, wenn sich beide Eheleute über den Privatverkauf einig sind.
  • Gibt es keine Einigung, kann jeder Ehegatten beim zuständigen Amtsgericht einen Teilungszwangsversteigerungsantrag stellen. Auf diese Weise wird die Miteigentümerschaft beendet. Das Recht auf Versteigerung der gemeinsamen Immobilie kann deshalb einseitig nicht ausgeschlossen werden. Führt die Versteigerung aber zu Härten, insbesondere für die Kinder, kann Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens an das Versteigerungsgericht gestellt werden. Im Versteigerungstermin kann jeder Ehegatte mitbieten. Derjenige Ehegatte, der aus dem gemeinsamen Haus auszieht, kann vom verbliebenen Ehegatten die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung verlangen. Sie orientiert sich zunächst an den Kosten, die der verbliebene Ehegatte für eine ihm angemessene Mietwohnung ausgeben würde, später am (hälftigen)Mietwert des Objekts. Mit der Regelung des Schicksals der Immobilie sind weitere Fragen verknüpft, etwa nach der Höhe des Unterhalts und der Zugewinnausgleich. Mit einer fachanwaltlicher Hilfe und wirtschaftlich orientiertem Denken können die Eheleute auch in der Krise eine vernünftige Regelung erzielen.

Rechtsprechungen und Informationen rund um die Immobilie

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Wohnraumkündigungen und der Bundesgerichtshof

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Wohnrecht ist ein Vermögenswert

Ableben eines Mieters

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Mietrechts-Telegramm

Wohnungseigentums-Telegramm

Rasenroboter (Urteil vom 19.02.2015, 118 C 97/13)

Mietverhältnis (Urteil vom 27.04.2016, VIII ZR 323/14)

Eigenhändiges Testament (Urteil vom 5.4.2016, XI ZR 440/15)

Aktiver Einbruchschutz

Wohnraum-Mietverträge dürfen nicht per E-Mail gekündigt werden

Wohnflächenangabe (Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14)

Rückzahlung von Schwarzgeld (Urteil vom 11.6.2015, VII ZR 216/14)

Neue Meldepflichten des Vermieters

Erbschaftsteuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum

Besichtigungs- und Betretungsrecht des Vermieters

Bau- und Handwerkerverträge aktualisiert zum Downloaden