Pressemitteilung vom 25.03.2026

Vermüllte Wohnung

Darf ein Vermieter aufgrund einer vermüllten Wohung kündigen?

Vermüllte oder stark verwahrloste Wohnungen beschäftigen Vermieter, Gerichte und Behörden immer häufiger. Die Kernfrage lautet: Wann ist der Zustand einer Wohnung so problematisch, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich wird? Aktuelle Entscheidungen – insbesondere des Bundesverfassungsgerichts vom 21.07.2025 (1 BvR 1428/24) – zeigen: Unordnung allein reicht nicht. Kündigungen müssen immer auf konkreten Gefährdungen beruhen.

Der konkrete Fall vor dem Bundesverfassungsgericht:

In Bremerhaven hatte ein Mieter beim Kochen in der Duschkabine einen Feuerwehreinsatz ausgelöst. Die Polizei dokumentierte anschließend eine vollkommen zugestellte, teils vermüllte Wohnung. Die Vermieterin kündigte fristlos, hilfsweise ordentlich. Amts- und Landgericht gaben der Vermieterin recht: Durch die Wohnungsverwahrlosung sei die Gefahr von Substanzschäden und Sicherheitsrisiken erheblich gestiegen.

Das Bundesverfassungsgericht wies die Beschwerde ab – aber nicht ohne wichtige Hinweise: Die Wohnung genießt als Lebensmittelpunkt hohen verfassungsrechtlichen Schutz. Doch dieser Schutz endet, wenn objektive Gefahren entstehen. Das Gericht betonte, dass Gerichte stets eine umfassende Interessenabwägung vornehmen müssen.

Rechtlicher Maßstab: Was ist noch erlaubt?

Mieter dürfen grundsätzlich chaotisch oder ungewöhnlich leben – das fällt unter das Persönlichkeitsrecht. Doch folgende Punkte können eine Kündigung rechtfertigen:

• Gefährdung der Bausubstanz – z. B. Schimmel, Feuchtigkeit oder Verrottung aufgrund von Müllbergen.

• Hygienische Risiken – etwa Schädlingsbefall oder Fäkalien.
• Brand- oder Sicherheitsgefahren – blockierte Fluchtwege, defekte Elektrogeräte, offenes Feuer.
• Massive Geruchsbelästigung für Nachbarn – wenn diese regelmäßig betroffen sind.
• Unzugänglichkeit der Wohnung – wenn einzelne Räume wegen Vermüllung nicht mehr begehbar sind.

Pflichten des Vermieters vor der Kündigung
Eine Kündigung wegen Vermüllung ist nur wirksam, wenn:

1. der Vermieter vorher abgemahnt hat,
2. der Mieter Gelegenheit zur Beseitigung der Zustände hatte,
3. der Vermieter den Zustand dokumentiert (Fotos, Zeugen, Berichte),
4. die Gefahr konkret nachgewiesen werden kann.

Ohne Abmahnung ist eine Kündigung in der Regel unwirksam – es sei denn, es besteht akute Gefahr, etwa Brand- oder Gesundheitsgefahr.

Was bedeutet das für Mieter?

Mieter dürfen frei entscheiden, wie sie leben. Dennoch müssen sie sicherstellen, dass ihr Wohnverhalten weder die Substanz des Gebäudes noch Nachbarn gefährdet. Besonders Messie-Betroffene sollten frühzeitig Hilfe suchen, um Konflikte zu vermeiden.

Was bedeutet das für Vermieter?

Vermieter sollten behutsam, aber konsequent agieren:

• Frühzeitig Kontakt suchen, bevor der Zustand eskaliert.
• Abmahnung klar und dokumentiert aussprechen.
• Möglichst mit Zeugen oder Fotos arbeiten.
• Bei Gefahr sofort handeln – ggf. Ordnungsamt oder Feuerwehr einschalten.

Fazit

Eine vermüllte Wohnung ist nicht automatisch ein Kündigungsgrund. Erst wenn objektive Gefahren bestehen oder die Mietsache erheblich gefährdet ist, darf der Vermieter kündigen. Die jüngere Rechtsprechung zeigt jedoch deutlich: Sicherheit und Gesundheit der Hausgemeinschaft haben Vorrang vor persönlichen Lebensgewohnheiten. Eine ausgewogene Interessenabwägung bleibt entscheidend.